Como as restrições de uso da terra da Albertsons bloqueiam a concorrência entre mercearias rurais

• No julgamento da fusão Kroger-Albertsons, vieram à tona indícios de que o mercado rural de supermercados era tratado como uma zona sem concorrência ou de baixa concorrência, revelando o controle de terras e edifícios como um meio de restringir a competição
• No estado de Washington, a Albertsons incluiu em 2018 uma cláusula proibindo mercearias até 2038 em uma loja vendida em Bellingham e recebeu uma multa de US$ 25 mil em junho de 2024
• Em Mammoth Lakes e Bishop, na Califórnia, o Vons da Albertsons continua como principal supermercado, e casos de restrição à construção de uma Grocery Outlet ou ao uso de terrenos de grandes lojas passaram a chamar atenção
• Abrir um novo supermercado exige cerca de US$ 10 milhões e um terreno adequado, de modo que a estratégia de manter presos edifícios já próprios para mercearias ou lotes vazios pode enfraquecer fortemente a concorrência no meio rural
• Em áreas rurais altamente dependentes de grandes redes, preços, serviço e acesso a alimentos tendem a ficar mais vulneráveis, tornando mais importante que mercearias independentes ganhem escala e cooperem

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A fragilidade dos mercados rurais exposta no julgamento da fusão

• O caso da fusão entre os supermercados Kroger e Albertsons levou ao tribunal percepções internas do setor que normalmente não vêm a público
• Um executivo do setor chamou os mercados rurais de “no-comp[etition] or low-comp[etition] zones” e considerou que áreas com apenas uma loja eram fáceis de monopolizar
• Embora se possa argumentar que algumas cidades só conseguem sustentar uma loja, há casos em que várias redes de supermercados usaram táticas para impedir a abertura de concorrentes
• O principal instrumento é dominar ou restringir o uso de terrenos e edifícios adequados para uma nova mercearia

A restrição de uso da terra confirmada em Bellingham

• O procurador-geral do estado de Washington, Bob Ferguson, aplicou uma multa de US$ 25 mil à Albertsons em junho de 2024
• Ao vender em 2018 uma loja em uma área de baixa renda de Bellingham, Washington, a Albertsons incluiu na escritura uma condição que impedia a instalação de uma mercearia no local até 2038
• Ferguson entendeu que a cláusula violava a legislação antitruste do estado de Washington
• O caso mostra como restrições de uso da terra podem ser usadas no setor de alimentos como ferramenta para suprimir a concorrência

O pano de fundo do choque entre Vons e Grocery Outlet em Mammoth Lakes

• Mammoth Lakes tem uma grande área de esqui e recebe quase 3 milhões de visitantes por ano
• Ao ir do sul da Califórnia para Mammoth, passa-se por Bishop, a 45 minutos de distância, e muitos visitantes fazem compras em Mammoth ou compram mantimentos antecipadamente em Bishop
• O Vons, da Albertsons, ocupa a posição de principal mercearia em Mammoth Lakes e Bishop
• Em Mammoth Lakes, o Vons é o principal supermercado, e há suspeitas de que tentou limitar a construção e o crescimento da Grocery Outlet com alegações ambientais
  • Em 2017, a Sustainable Mammoth Lakes apresentou uma petição para barrar a construção de uma Grocery Outlet em um terreno de pouco mais de 1 acre, perto da rodovia, onde já existia um prédio comercial, com 49 vagas de estacionamento
  • A tentativa fracassou
• Avaliações no Google sobre o Vons local incluem queixas de preços altos, más condições físicas, prateleiras vazias, atendimento ruim, opções limitadas e alimentos que não duram
• Apesar de ser uma importante área de esqui, Mammoth Lakes tem apenas algumas mercearias, e tanto moradores quanto turistas criticam os preços altos e o mau serviço

Como o terreno do K-Mart em Bishop bloqueia a entrada de concorrentes

• Bishop tem uma pequena Grocery Outlet, o relativamente caro Manor Market e o Smart & Final Extra, mas, segundo um gerente de loja, o Vons é de longe o maior supermercado
• Também restam dois prédios antigos do K-Mart que poderiam receber uma grande mercearia concorrente
• O Vons começou a alugar um desses imóveis quando o K-Mart fechou em 2019, e o espaço acabou ficando em uma situação de “holding the space hostage”
• Segundo o prefeito de Bishop, as restrições impostas pela Albertsons ao terreno desestimulam grandes varejistas como Target e Walmart e, na prática, quase bloqueiam totalmente os varejistas de alimentos
• Como milhões de pessoas passam pela região ou ficam nela durante as férias, essas restrições contratuais podem manter os preços acima do nível em que deveriam estar

A estrutura econômica que bloqueia a concorrência entre supermercados rurais

• Abrir uma nova mercearia custa cerca de US$ 10 milhões e exige um bom terreno
• É muito mais fácil abrir uma loja em um edifício já adequado para mercearia do que construir um novo do zero
• Para empresas que já controlam uma das poucas lojas existentes, pode ser uma estratégia mais lucrativa pagar para que um terreno vazio não seja ocupado por um concorrente do que reduzir preços e melhorar o serviço
• Um economista especializado em áreas rurais afirma que, em muitas comunidades rurais da Califórnia, empresas multinacionais praticam várias condutas anticompetitivas
• Permanece a preocupação de que grandes redes, depois de penetrar nos mercados rurais, ajustem sua estratégia quando a presença já estiver consolidada e acabem prejudicando as comunidades
  • O Walmart usou uma estratégia de penetração na zona rural dos EUA e, no fim dos anos 2000 ou início dos anos 2010, fechou cerca de 180 lojas rurais cuja rentabilidade ficou abaixo do esperado, transformando áreas que antes tinham acesso a alimentos em novos desertos alimentares
• Se as mercearias rurais independentes não formarem alianças para ganhar escala por meio de cooperativas de compra, as comunidades rurais podem continuar ficando para trás em futuros processos de fusão e aquisição

[GN⁺]

Comentários do Hacker News

• Esse tipo de restrição de uso do solo deveria ser ilegal. Na prática, é como se uma empresa agisse como uma quase autoridade governamental, impondo regras sobre um terreno que ela nem possui mais
  HOAs também podem ser vistas como um problema parecido: restrições anexadas a uma casa continuam sendo repassadas a novos proprietários e, quando a oferta de moradia está tão apertada, talvez não haja uma alternativa realista a aceitar essas condições
  Em geral, um proprietário anterior não deveria poder interferir no uso do terreno por futuros proprietários. Diferentemente de outros bens, a terra é inerentemente limitada, o que reduz o espaço para novos entrantes sacudirem o mercado oferecendo mais opções
  Se houver só uma concessionária de carros com práticas ruins no bairro, você ainda pode comprar um carro em outro bairro; mas não dá para comprar um terreno e trazê-lo consigo, você fica preso ao que já existe

  • Pelo menos em algumas jurisdições, isso já parece ser ilegal
    “Por exemplo, em junho, o procurador-geral do estado de Washington, Bob Ferguson, que também conduz o processo contra a fusão, multou a Albertsons em US$ 25.000 por impor uma restrição de uso do solo ao vender, em 2018, uma loja em uma área de baixa renda de Bellingham, Washington. Na venda, a gigante dos supermercados incluiu na escritura uma condição de que nenhum mercado poderia operar ali até 2038, e Ferguson concluiu que essa cláusula violava a lei antitruste estadual”
    Ainda assim, a multa aplicada não parece muito alta. Imagino que talvez também pudesse ser processado pela lei antitruste federal
  • Uma solução mais fácil do que dizer que “restrições de uso do solo deveriam ser ilegais” seria exigir uma cláusula obrigatória de caducidade, que as encerrasse automaticamente após certo período
    No outro extremo de uma proibição total, também há o risco de muitas terras com servidões de conservação serem exploradas para desenvolvimento de recursos
  • É diferente de uma HOA. Uma HOA pode ser dissolvida se um número suficiente de membros concordar, ao contrário de uma restrição imposta por um proprietário anterior e que o proprietário atual não consegue remover
  • Em outras palavras, é simplesmente capitalismo. Não é esse o objetivo desse sistema econômico? Não sei por que alguém se surpreende; talvez a propaganda tenha funcionado tão bem assim

• É interessante ver Matt Stoller criticando restrições de uso do solo aqui, mas não reconhecendo o problema da construção residencial
  https://x.com/matthewstoller/status/1824155610201432264
  Se prédios de apartamentos são proibidos em 96% dos terrenos residenciais da Califórnia, e a maior parte dos 4% restantes já foi desenvolvida com apartamentos, isso não parece bastante semelhante à situação de uso de terrenos comerciais em Mammoth, na Califórnia?

  • A restrição artificial da oferta de moradias é muito mais importante. Infelizmente, parte da esquerda progressista foi cooptada por proprietários de imóveis há décadas; se não fosse isso, acho que os eleitores da Califórnia seriam mais progressistas
    Um bom exemplo em San Francisco é Peskin, um forte candidato progressista a prefeito. Na prática, ele está mais para alguém que bloqueia a oferta de moradias e atrapalha esforços YIMBY enquanto finge apoiá-los no discurso. No começo deste ano, propôs uma lei que impedia desenvolvimento de maior densidade em partes de seu distrito; a prefeita em exercício vetou, mas [1] ele conseguiu fazer o Conselho de Supervisores derrubar o veto [2]
    No início, os proprietários venderam as restrições de oferta nos subúrbios como forma de evitar expansão urbana desordenada, cooptando o campo ambientalista da esquerda; depois, venderam limites de densidade como forma de evitar tráfego
    Se não pode ter subúrbio e não pode ter alta densidade, não há novas moradias
    Felizmente, essa aliança profana começou a ruir há alguns anos, e agora a maioria dos democratas é a favor de mais moradias
    [1] https://sfstandard.com/2024/03/14/san-francisco-breed-peskin...
    [2] https://sfist.com/2024/03/26/supervisors-override-breeds-vet...
  • “Não reconhecendo” é uma forma bem estranha de descrever a posição que aparece no texto linkado naquele tuíte. Para começo de conversa, também é confuso por que linkar o tuíte em vez do texto
    Ele não nega que restrições de uso do solo possam criar ou agravar a falta de moradias. O ponto central dele é que a escassez de oferta na construção é um fenômeno nacional, então outros fatores também podem estar em jogo
    Os grandes intermediários de financiamento habitacional que ele menciona, interessados em monopolizar a oferta de novas moradias, provavelmente são muito bons em explorar tendências NIMBY. E uma narrativa que atribui mais culpa aos proprietários locais do que a grandes bancos de terras especulativos também seria muito favorável a esse tipo de oligopólio cooperativo
  • Se muitas pessoas querem manter esse estado de coisas, no fim isso pode se reduzir a um problema de democracia
    Empresas, por outro lado, não têm direito a voto. Mesmo que todas as empresas de supermercados se unam a favor de uma lei que permita monopólios, isso não é o mesmo que todas as pessoas votarem a favor. Empresas gostam de lobby, mas lobby e voto são coisas diferentes
    Então, se todas as pessoas da Califórnia se unissem e votassem para permitir que redes de supermercados dividissem territórios entre si para evitar concorrência, isso também poderia ser considerado, em geral, aceitável
  • Em zonas sísmicas, prédios baixos não são mais seguros?
  • É interessante que a forma de criticar os argumentos de Matt Stoller acabe virando whataboutism. Ele pode estar certo em um assunto e errado em outro, e isso não invalida a parte em que ele está certo

• Pelo que entendi, se Alice é dona do terreno e o vende para Bob com uma restrição, Alice, na prática, ainda mantém uma parte da propriedade daquele terreno. O preço que Bob paga fica abaixo do valor justo de mercado original por causa dessa restrição
  Mesmo que Bob venda para Charlie, Alice continua tendo, logicamente, uma participação de propriedade por meio da restrição. Seja essa restrição de uso do solo, direitos minerais ou qualquer outra coisa, é isso que faz Charlie ficar sujeito à mesma restrição. E, para Charlie, o terreno também vale menos do que um terreno sem restrições
  Então Alice deveria pagar imposto predial/territorial sobre o valor que retém por meio da restrição. Como o imposto sobre propriedade pode variar conforme o modo de uso do imóvel — por exemplo, isenções para uso residencial —, se a situação atual não beneficia o condado ou a cidade, eles poderiam redefinir a legislação tributária para aumentar a parcela que Alice deve pagar por essa forma de propriedade
  Sei que isso é uma situação ideal, mas, se a cobrança de imposto não está chegando a Alice, parece que o governo local deveria tratar dessa parte

  • Essa lógica do imposto sobre propriedade é difícil de aceitar
    Se fosse assim, as pessoas acabariam pagando imposto sobre propriedade por mensalidade de academia ou aluguel de apartamento também. Essas coisas também são ônus contratuais que podem afetar o comprador
  • Alice não mantém nenhuma propriedade do terreno depois de vendê-lo a Bob
    Ela apenas detém direitos específicos separados da propriedade do terreno

• Para quem só leu o título: a restrição de uso do solo mencionada aqui é uma cláusula registrada na matrícula, não uma restrição de zoneamento

• O que acontece se alguém compra um terreno com uma restrição registrada que proíbe supermercado e, na prática, abre um supermercado? Quem tem o direito de fazer cumprir essa restrição? Ela poderia ser invalidada por violar leis antitruste?
  Houve algo parecido em US vs. Eastern Mushroom Marketing (2005). [1] A Eastern Mushroom Marketing alugava fazendas concorrentes de cogumelos, ou comprava opções de aluguel sobre elas, e depois fazia com que fechassem; no fim, perdeu o caso
  [1] https://www.federalregister.gov/documents/2005/02/10/05-2495...

  • A restrição tem natureza contratual, e contratos são executados pelos tribunais por meio de ações civis. Um tribunal pode derrubar um contrato por motivos antitruste, mas, por uma combinação de razões, isso provavelmente não aconteceria em larga escala na prática
    1. Tribunais não lidam com hipóteses. Para levar a questão ao tribunal, seria preciso realmente comprar o terreno e realmente ser processado
    2. A maioria das pessoas capazes de abrir um novo supermercado já mal tem capital para abrir uma loja, e não tem como deixar esse dinheiro preso em litígio pelos próximos 5 a 10 anos
    3. Quem poderia atacar a restrição registrada são outras grandes redes, mas todas têm solidariedade de classe e não ousam atacar suas próprias práticas comerciais
       Às vezes a lógica do item 3 se rompe. Normalmente é quando uma empresa de um setor tenta se expandir horizontalmente para outro setor. Na época em que havia um teto efetivo para consolidação empresarial, isso era muito mais comum, mas hoje, na prática, todos são donos uns dos outros. Às vezes alguém também comete suicídio financeiro e rompe a lógica do item 2. Mas então ainda resta o seguinte motivo
    4. Tribunais realmente, realmente detestam tirar pessoas de contratos. Especialmente quando o contrato é muito injusto
       Porque 0. tribunais não querem ser árbitros da justiça. Justiça é arbitrária. A lei e os contratos dão a ilusão de justiça, e muitas vezes essa ilusão basta para fazer até pessoas inteligentes se perderem no matagal de precedentes e cláusulas, em vez de perguntarem: “espera, será que estamos dançando na palma da mão de outra pessoa?”

• A parte deste texto sobre Mammoth está bastante errada
  O K-Mart vazio mencionado não fica em Mammoth, mas em Bishop, uma cidade vizinha maior a 45 minutos de distância. Mammoth nunca teve um K-Mart
  Além disso, em Mammoth também há um Grocery Outlet logo abaixo do Von’s, então já há mais de um mercado. O formato da loja é diferente, mas é um supermercado completo e perfeitamente adequado. Bishop também tem um Grocery Outlet
  O tema é importante, mas a parte sobre Mammoth tem fontes fracas

• A afirmação de que “Mammoth Lakes tem dois antigos terrenos de K-Mart onde concorrentes de supermercado poderiam entrar facilmente” parece falar de Bishop, não de Mammoth
  Bishop fica a 30 minutos de Mammoth e é um pouco maior. Mammoth tem dois supermercados hoje; durante anos havia só o Vons, e agora também há um Grocery Outlet
  Bishop tem Vons, Grocery Outlet e Smart and Final. Nas duas cidades também há alguns mercados hispânicos que eu não conheço bem. Mas, pelo que sei, Mammoth nunca teve um K-Mart, e eu faço snowboard lá desde mais ou menos 2002
  Bishop já teve um K-Mart, e hoje ele está simplesmente vazio

  • No mesmo parágrafo aparece isto
    “A Vons começou a alugar um dos terrenos em 2019, quando a K-Mart faliu, e ‘fez o espaço de refém’. Agora também aluga o outro terreno”
  • Com certeza é Mammoth. Mammoth Lakes, como muitas cidades de esqui, tem uma crise habitacional no nível de San Francisco
    Correção: não, eu queria dizer Bishop. Eu estava com muito sono. O texto mistura de forma estranha duas cidades e problemas relacionados, mas distintos. Passei dois invernos no eixo Bishop/Mammoth
  • Uma coisa que percebi depois de me mudar para os EUA é que americanos brancos têm medo de ir a mercados étnicos, o que é bem interessante

• Como se faz a conta para alugar por US$ 750 mil por ano para impedir a concorrência? É simplesmente considerar que uma loja concorrente causaria uma perda anual de US$ 750 mil, ou entram outros fatores?
  Além disso, o prefeito expressou frustração, mas governos locais têm muitas formas de reagir a esse tipo de coisa. Só começar uma feira semanal de produtores ou procurar ativamente pequenos operadores de mercearia já ajudaria. Por algum motivo, parece que o prefeito não quer pressionar com tanta força

  • Se construir e abrir um novo supermercado em um terreno não desenvolvido custa US$ 10 milhões, então US$ 750 mil por ano para obrigar um concorrente a gastar US$ 10 milhões para abrir uma loja representa apenas um retorno de 7,5%
    Nesse ponto, o operador incumbente provavelmente poderia converter um espaço alugado em uma loja em operação e competir com menos de US$ 1 milhão de capital, garantindo que o outro lado nunca veja retorno positivo sobre o investimento total

• Qual seria o benefício social de permitir restrições de uso do solo ao vender um terreno? Há argumentos como “possibilita áreas verdes permanentes, calçadas obrigatórias, moradias populares obrigatórias e zonas de baixa poluição”, mas parece que essas coisas poderiam ser impostas no âmbito da cidade por meio de novos empreendimentos e licenciamento, não por contrato entre duas partes privadas
  Em outras palavras, não sei que benefício para a sociedade há em um sistema que permite à Kroger vender um terreno para mim e impor condições sobre o que posso construir nele. Se a Kroger quer ter poder de decisão sobre como o terreno será usado, deveria alugá-lo, não vendê-lo — e o artigo mostra que isso de fato acontece. Só que a parte de que “uma gigante dos supermercados colocou na escritura uma exigência de que nenhuma mercearia poderia abrir ali até 2038” não é explorada muito a fundo no texto

  • Concordo. Zoneamento é melhor do que restrições na escritura

• Para referência, o mesmo tipo de coisa está acontecendo no Canada: https://www.cbc.ca/news/business/competition-bureau-probe-so...

  • Estou no setor, e o interessante é que essa não é a única forma como as grandes redes de supermercados impedem a concorrência dentro de shopping centers. Elas também registram direitos de uso exclusivo nas escrituras de todos os imóveis que vendem e deixam para trás, impedindo qualquer concorrente de entrar em pontos comerciais onde elas nem operam mais. É realmente enorme, e os acordos de exclusividade frequentemente abrangem até atividades quase acessórias ao negócio principal de supermercado
    E não são só os supermercados. A Canadian Tire também é uma fonte grande de problemas