Converter prédios de escritórios em apartamentos é a solução para revitalizar os centros urbanos?

• Desde a pandemia, o aumento do trabalho remoto e a queda no fluxo de pedestres nos centros levaram ao crescimento de escritórios vazios, e em Nova York, somado à escassez de moradia, a conversão de escritórios em apartamentos vem ganhando atenção como solução
• A Metro Loft Management, de Nathan Berman, converteu 8 torres de escritórios em Manhattan em prédios residenciais para aluguel desde 1997, fornecendo cerca de 5.000 unidades habitacionais, e a antiga sede da Pfizer na East 42nd Street também deve ser transformada em cerca de 1.500 unidades
• O fluxo de pedestres nos centros de 52 grandes áreas metropolitanas dos EUA caiu em média 26% desde 2019 e, em Nova York, cerca de 22% dos escritórios — 100 milhões de pés quadrados — ficaram vazios nos últimos 3 anos, enquanto a taxa de vacância de apartamentos caiu para 1,4%
• O projeto da 55 Broad Street está transformando uma torre de escritórios de 30 andares, construída em 1967, em 571 unidades, redesenhando o espaço com menos elevadores, conversão de andares mecânicos em andares residenciais, transformação de áreas sem janelas em home offices e ampliação das comodidades no subsolo
• A conversão pode reduzir vacância e emissões de carbono, mas tem limites para absorver toda a área de escritórios, e o FiDi, embora tenha crescido para mais de 30 mil moradores, ainda enfrenta problemas de moradia temporária e comodidades fechadas para dentro dos prédios

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O modelo de desenvolvimento que divide antigas torres de escritórios

• Nathan Berman é um incorporador imobiliário de Nova York que foca em converter prédios existentes em vez de construir do zero
• Em 2017, ele transformou o 443 Greenwich Street, um antigo armazém e encadernadora de 1883 em Tribeca, em condomínios de luxo, onde Harry Styles e Jake Gyllenhaal também possuem apartamentos
• A área que mais interessa a Berman é dividir torres de escritórios grandes e antigas em complexos de apartamentos para aluguel, principalmente studios e unidades de dois quartos
• Desde 1997, a Metro Loft Management converteu 8 torres de escritórios em Manhattan em residenciais para aluguel, fornecendo cerca de 5.000 unidades
• A antiga sede da Pfizer na East 42nd Street deve ser reconfigurada em cerca de 1.500 unidades, no maior projeto de conversão desse tipo já feito nos Estados Unidos
• O arquiteto Avinash Malhotra diz que uma torre de escritórios pode ser fatiada em centenas de pequenas unidades como um hotel, e brinca chamando esse trabalho de “favela para ricos”

Onde se encontram a vacância dos escritórios e a crise de moradia

• Após a Covid-19, a preferência pelo trabalho remoto cresceu entre trabalhadores de colarinho branco, e muitos continuaram optando por ele mesmo depois da volta ao escritório se tornar possível
• Nos EUA, os escritórios estão ocupados em cerca de 50%, e desde 2019 o fluxo de pedestres nos centros de 52 grandes áreas metropolitanas caiu em média 26%
• Quando os trabalhadores deixam de ocupar os escritórios do centro, lojas e restaurantes que dependiam deles fecham, e o centro pode entrar em um doom loop, ficando cada vez mais vazio à medida que os serviços diminuem
• A A.T. & T. Tower, em St. Louis, foi vendida por 205 milhões de dólares em 2006, mas recentemente foi negociada por apenas 3,6 milhões de dólares
• A recuperação de Nova York foi relativamente mais forte, mas muitas torres de Manhattan continuam especialmente vazias às segundas e sextas-feiras
  • O fluxo de pedestres em Wall Street se recuperou para 80% do nível pré-pandemia
  • O aluguel de grandes escritórios em Nova York pode passar de 300 dólares por pé quadrado
  • Grandes locatárias de lower Manhattan, como Spotify e Meta, reduziram a área usada e deixaram alguns andares vazios
  • Nos últimos 3 anos, cerca de 22% dos escritórios de Nova York, ou 100 milhões de pés quadrados, ficaram sem locação, o equivalente a cerca de 35 Empire State Buildings
• Em contrapartida, a taxa de vacância de apartamentos em Nova York caiu para 1,4%, o menor nível em 50 anos
• Berman acredita que cultura, diversidade, negócios, tecnologia, medicina e educação de Nova York estão concentrados em uma única ilha, e que os jovens não querem viver apenas fazendo Zoom no meio da floresta
• Ainda assim, ele diz que a conversão de escritórios não é uma solução milagrosa para o mercado imobiliário de Nova York, e que absorver até 20% da área total de escritórios já seria um cenário otimista

Como a 55 Broad Street está sendo convertida em 571 unidades

• A 55 Broad Street é uma torre de escritórios de 30 andares projetada pela Emery Roth & Sons em 1967, e Berman está convertendo o prédio em 571 unidades habitacionais
• Na visita, alguns inquilinos de escritórios ainda permaneciam no prédio, e 5 andares continuavam ocupados por empresas
• A porta giratória do lobby original, as paredes de mármore branco, a iluminação forte e o longo balcão de segurança devem dar lugar a uma configuração mais próxima de um edifício residencial
  • portas de abrir
  • iluminação mais suave
  • paredes com painéis de madeira
  • lareira
  • sofás
  • uma escadaria ampla que leva às comodidades do subsolo
• A 55 Broad Street passou por Goldman Sachs, Drexel Burnham Lambert, um polo de tecnologia nos anos 1990, vacância após o estouro da bolha pontocom e o cancelamento de um plano de substituição do edifício em 2014; em julho de 2023, a família Rudin concluiu que não havia futuro para ele como torre de escritórios
• O preço de compra foi de 172,5 milhões de dólares, o empréstimo para construção foi de 220 milhões de dólares, e o custo total do projeto chega a quase 400 milhões de dólares
  • Berman diz que substituir o prédio por uma nova construção teria custado bem mais de 600 milhões de dólares
  • Ele estima que modernizações para atrair novos locatários de escritório teriam custado cerca de 80 milhões de dólares
  • Por causa da atual reforma de zoneamento, construir uma nova torre da mesma altura poderia significar perder cerca de 20% da área locável
• A obra começou com uma demolição interna total, removendo lâmpadas fluorescentes, forros rebaixados de PVC e todas as divisórias de drywall que separavam escritórios, banheiros e depósitos de limpeza
• Como edifícios de escritórios precisam de mais elevadores do que apartamentos, a 55 Broad Street deverá remover 5 elevadores
• No 13º andar, apenas 4 meses após o fechamento da compra, o espaço já estava sendo transformado para parecer um novo conjunto residencial, com drywall roxo tratado contra mofo e trilhos metálicos marcando a posição das novas paredes

As limitações de transformar plantas profundas e escuras em moradia

• Edifícios do pré-guerra costumam ser relativamente mais fáceis de converter porque têm andares estreitos e pequenos, pátios internos ou shafts de ventilação, recuos que podem virar terraços e elevadores que já parecem mais residenciais
• Já edifícios do pós-guerra, como a 55 Broad Street, enfrentam obstáculos como interiores profundos, tetos baixos e pouca atratividade na fachada
• Os shafts de elevador que sobram são transformados em dutos de lixo ou áreas de entrada de alguns apartamentos, reaproveitando a estrutura original do escritório para uso residencial
• O andar mecânico de pé-direito duplo da 55 Broad Street será convertido em dois andares de apartamentos, e os moradores terão pequenas unidades HVAC em estilo motel sob algumas janelas
  • essas unidades ocupam menos espaço que o sistema anterior
  • têm maior eficiência energética
  • reduzem o custo de instalar milhares de pés de tubulação no piso de concreto
  • Berman diz que a 55 Broad Street será o primeiro prédio residencial totalmente elétrico e sem emissões de Manhattan
• Segundo um artigo do National Bureau of Economic Research, converter escritórios antigos em apartamentos pode aumentar a eficiência energética em até 80%
• Segundo relatório da Arup Group, a conversão de torres de escritórios em Manhattan emite, em média, menos da metade do carbono de uma nova construção
• Berman estima que, enquanto o aluguel de um studio em um prédio novo de lower Manhattan passa com folga de 4.000 dólares, uma unidade semelhante na 55 Broad Street ficaria em cerca de 3.500 dólares
• Partindo da premissa de que locatários jovens estão acostumados a layouts no estilo de redes hoteleiras, elementos como uma janela voltada para o quarto, banheiros e cozinhas sem luz natural e cozinhas pequenas são tratados como aceitáveis
• Quartos sem janelas são chamados de “home offices”, mas muitos podem acabar sendo usados como quartos
  • Em New York City, todo quarto precisa ter uma janela que possa ser aberta, então isso é tecnicamente proibido
  • Em anúncios imobiliários, um apartamento de um quarto com um escritório sem janela às vezes é descrito como “convertible two-bedroom”

As mudanças e os limites do FiDi criados pelas comodidades

• Os arquitetos da 55 Broad Street são John Cetra e Nancy J. Ruddy, no sexto projeto deles com Berman
• Cetra e Ruddy projetam os apartamentos para que, ao abrir a porta, seja possível ver luz em tantos deles quanto possível, e observam que a forma da torre de escritórios faz com que cada unidade tenha proporções e cantos diferentes
• Uma das funções comuns da 55 Broad Street é ter lavadora e secadora nas unidades, e as áreas compartilhadas do subsolo devem ser usadas para comodidades onde os moradores possam se encontrar, em vez de uma grande lavanderia coletiva
• Ruddy diz que apartamentos pequenos criam demanda por comodidades, e que as comodidades, por sua vez, fazem com que apartamentos pequenos sejam mais aceitos, chamando isso de “amenities war”
  • Os prédios convertidos do distrito financeiro seguem a tendência de oferecer coworking, academia e sofás confortáveis
  • No terraço da 55 Broad Street estão previstos uma piscina de 11×45 pés, espreguiçadeiras voltadas para o leste, uma borda de arbustos e áreas internas e externas de trabalho
• Berman já converteu 20 Broad Street, 63 Wall Street, 67 Wall Street e 180 Water Street em edifícios residenciais, e também está conduzindo a conversão da 25 Water Street em 1.300 unidades
• Os prédios mais fáceis de converter tendem a se concentrar entre os construídos antes de certos anos
  • abaixo da Murray Street: edifícios anteriores a 1977
  • no restante de Manhattan: edifícios anteriores a 1961
  • esses imóveis podem ser convertidos sem autorização especial de variação
• A proposta de mudança de zoneamento apoiada pelo prefeito Eric Adams permitiria converter em Nova York qualquer edifício construído antes de 1990, acrescentando ao estoque potencial de apartamentos uma escala próxima de toda a área de escritórios da cidade da Filadélfia
• Em 1970, apenas 833 pessoas moravam ao sul da Chambers Street, no FiDi; hoje são mais de 30 mil moradores
• A região ficou mais viva do que antes, com o polo gastronômico da Stone Street, o Whole Foods e o entorno da “Fearless Girl” atraindo turistas, mas ainda persistem a falta de parques, a alta proporção de moradores temporários e o problema de comodidades internas dos prédios substituírem o comércio de rua
• Berman diz que, no passado, mais da metade de seus inquilinos dividia apartamento com roommates, mas na 55 Broad Street ele espera que essa proporção caia para cerca de 15%, vendo nisso um sinal de chegada de famílias
• Na 180 Water Street, ele transformou a sala de pingue-pongue em espaço infantil, e diz que o prédio tem 60 crianças

[GN⁺]

Opiniões do Hacker News

• É estranho que Kansas City quase não seja mencionada nesse tema. Dos anos 1970 até o início dos anos 2010, o centro entrou em um ciclo vicioso parecido, com criminalidade, subdesenvolvimento e prédios históricos antigos; 75% da população da região metropolitana morava nos subúrbios, ia ao centro só para trabalhar e saía logo em seguida.
  Por volta de 2012, a revitalização urbana ganhou força, com transporte público gratuito, varejo, eventos em distritos artísticos, novos estádios e, sobretudo, conversões em grande escala de escritórios em residências. A histórica Fidelity Tower 909 Walnut(https://en.wikipedia.org/wiki/909_Walnut), um prédio de 35 andares que ficou vazio por quase 10 anos, virou 159 unidades residenciais; e o Power & Light Building(https://en.wikipedia.org/wiki/Kansas_City_Power_and_Light_Bu...), que ficou em sua maior parte vazio por quase 20 anos, passou a abrigar quase 300 unidades.
  Quando morei no Commerce Tower(https://en.wikipedia.org/wiki/Commerce_Tower), de 30 andares, um apartamento de 1 quarto no 14º andar, com 750 pés quadrados, custava cerca de US$ 1.100 por mês, e era excelente porque eu caminhava 10 minutos até o escritório. Com vontade política no nível municipal, esse tipo de conversão já foi comprovado; depois de morar 4 anos em SF, estou convencido de que isso não é uma questão econômica, mas uma questão de política pública.

  • Isso é diferente do ciclo vicioso de que o texto original fala. O ciclo vicioso do original é a estrutura em que, por causa do trabalho remoto, a demanda por escritórios cai, lojas e restaurantes que atendiam os trabalhadores do centro fecham, e a região fica ainda mais vazia.
    Além disso, olhando o texto original e outros materiais, prédios antigos têm áreas de piso menores, o que facilita abrir janelas para cada apartamento e torna a conversão mais simples. Em muitos lugares, janelas também são uma exigência legal.
  • Do ponto de vista de um europeu, os EUA são tão grandes que continua sendo surpreendente que até uma cidade de terceiro escalão, da qual quase nunca ouvi falar, seja grande o suficiente para ter um centro cheio de arranha-céus. É como procurar uma cidade pequena na Índia e descobrir que ela tem milhões de habitantes.
    https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/7/79/Ka...
  • Eu tinha entendido que Kansas City ainda estava em uma situação bem séria em termos de criminalidade, então obrigado por apontar as mudanças positivas. Em especial, o transporte público gratuito é surpreendente e impressionante.
    Tive essa experiência na Estônia e, considerando os custos de fiscalização de catracas e cobrança de tarifas, incluindo os benefícios de ampliar o uso do transporte público, achei uma ideia muito boa.
    https://realestate.usnews.com/places/rankings/most-dangerous...
  • Na Europa, esse tipo de conversão já vem sendo feito há bastante tempo, e há muitos casos de fábricas de 100 anos atrás ou edifícios de outros usos que hoje viraram apartamentos.
    O que me parece realmente difícil é transformar blocos de escritórios modernos em moradia. Em geral, as lajes são grandes demais, de 10 mil a 40 mil pés quadrados, com pouca luz natural, e, para garantir acesso às janelas, as plantas dos apartamentos ficam muito pouco práticas. Pé-direito, carga do piso e localização também não se ajustam bem a usos que não sejam escritórios.
  • Acompanhei com interesse a revitalização de West Bottoms. Nos anos 1980 e 1990, dava para brincar de esconde-esconde à noite nos Bottoms, perto da 12th Street Bridge, sem encontrar ninguém, e as pessoas tinham medo de ir lá à noite.
    Era uma área desolada, com prédios altos de tijolos dos anos 1900 abandonados e vielas de terra; hoje é impressionante ver pequenos negócios ocupando quarteirões inteiros e transformando o lugar em algo bastante agradável. Sem apoio público, teria sido impossível por causa de questões como descontaminação do solo, mas parece que políticas públicas e preços baixos estão funcionando juntos para produzir uma virada.

• O senso comum é que apenas certos edifícios de escritórios podem ser convertidos em moradia. A profundidade e o formato do edifício são importantes, e muitos prédios de escritórios são profundos demais, criando muitos cômodos e espaços sem janelas ou luz natural.
  A região de DC tem se saído bastante bem nessas conversões, e uma boa parte dos edifícios de média altura se encaixa bem. Mas edifícios de média altura muito largos não são adequados. Ainda assim, talvez dê para romper esse senso comum sobre a conversão de prédios mais profundos e pensar em novas formas de aproveitar os espaços internos mais afastados.

  • Se for possível comprar o edifício por um preço suficientemente baixo, dá para deixar o senso comum de lado. Uma vez visitei um prédio que era um armazém antigo convertido em moradia; a laje era enorme, criaram unidades de condomínio nas bordas, colocaram um corredor e dividiram a parte interna em espaços de depósito.
    Cada condomínio era dono do espaço do outro lado do corredor, e as pessoas os transformavam em escritório, sala de jogos, oficina, brinquedoteca, cinema etc. Como não eram “áreas habitáveis”, havia menos preocupação com ruído e o imposto sobre a propriedade também era menor. Não dava para vender esses espaços refletindo seu valor como área habitável no preço, mas, no fim das contas, se você compra o edifício barato o bastante, qualquer coisa se torna possível.
  • Da perspectiva de alguém que gasta centenas de dólares em cortinas blackout e coloca fita isolante em todos os LEDs da casa, eu moraria de bom grado em um apartamento com alguns cômodos sem luz natural. Entendo que um quarto precisa ter janela para os bombeiros poderem retirar alguém em caso de incêndio, mas, pessoalmente, não gosto da maior parte do ruído e da luz.
    Há muitos espaços em uma residência que podem ser usados sem luz natural. Uma sala de cinema, um quarto — se for para ignorar a lei —, um espaço para impressora 3D e atividades maker etc. Se for um espaço que os outros não querem, eu gostaria de comprá-lo com desconto.
  • Há um artigo com uma ótima visualização de como incorporadoras escavam o centro de edifícios de escritórios reaproveitados para criar poços de luz natural. Em algumas jurisdições, também é possível recuperar a área perdida dessa forma construindo novos pavimentos no topo do edifício: https://www.nytimes.com/interactive/2023/03/11/upshot/office...
  • Para edifícios mais profundos, que tal remover um andar a cada dois para dar pé-direito de loft a todos os apartamentos? Assim, a luz que entra pelas janelas superiores poderia penetrar mais fundo até o centro do edifício, e também seria possível criar cômodos com pé-direito mais baixo e claraboias, como banheiros ou home offices.
  • O edifício inteiro não precisa ser diretamente residencial. Por exemplo, também dá para imaginar perfeitamente espaços como pequenas lojas, salas de computadores, bibliotecas de ferramentas, pistas internas e academias.

• Alguns meses atrás, o podcast Odd Lots, da Bloomberg, tratou desse tema. Em grandes cidades como Nova York, há dois problemas: falta moradia, enquanto escritórios estão vazios ou subutilizados. Transformar escritórios em casas parece uma solução óbvia, mas, na prática, é muito difícil porque zoneamento, financiamento e operação da obra precisam estar todos alinhados.
  Com Joey Chilelli, do Vanbarton Group, que trabalha nesse tipo de projeto há dez anos desde antes da pandemia, eles discutiram as condições necessárias para realmente executar conversões complexas.
  https://omny.fm/shows/odd-lots/what-it-really-takes-to-conve...
  https://www.youtube.com/watch?v=HNkLcD3PKyk

  • Vi um caso de conversão por volta de 2019 ao sul do Prospect Park, bem ao lado de onde moro. Um edifício de escritórios em formato de caixa virou prédio residencial e foi alugado muito rapidamente.
    Não era uma torre, então foi uma conversão relativamente fácil, e acho que as janelas grandes voltadas para o parque em especial devem ter sido atraentes. Mas não era Manhattan, era Brooklyn, e o quarteirão ao lado também era residencial.
  • Vi um caso em que um prédio de escritórios comerciais foi convertido com sucesso em apartamentos ou condomínios. Pelo que me lembro, o edifício, construído em 1986, ficou vazio por algum tempo, e a empresa que o comprou conseguiu adquiri-lo muito barato, tornando o projeto rentável.
    A disposição e a estrutura eram perfeitas para a conversão. Ironicamente, a incorporadora faliu durante o colapso imobiliário de 2008, e outras conversões que pretendia fazer também naufragaram. Cloud 9 Sky Flats: https://www.homes.com/building/cloud-9-at-sky-flats-minneton...
    Artigo recente sobre um imóvel à venda: https://www.startribune.com/corporate-office-turned-condo-in...

• Sempre me pareceu óbvio que escritórios e prédios residenciais deveriam ficar misturados. Separar moradia, comércio e escritórios em zonas diferentes me parece completamente absurdo.
  Onde moro não é assim: consigo ir de casa ao escritório a pé em menos de 15 minutos, e supermercado, piscina, floresta, universidade e quase tudo de que preciso no dia a dia também ficam perto.

  • Em Oslo, o edifício de uso misto Vertikalen foi inaugurado oficialmente recentemente. No térreo há uma cafeteria e um restaurante; alguns andares acima são escritórios; e todo o restante da parte superior é composto por apartamentos residenciais.
    A fachada pode ser controversa, mas a ideia de uso misto é interessante. Não há muitos edifícios assim por aqui, então estou curioso para ver como isso vai evoluir.
    https://www.archdaily.com/1016072/vertikal-nydalen-snohetta
    https://vertikalnydalen.no/
  • É verdade. Ouvi dizer que isso é basicamente mais uma área de desalinhamento de incentivos. Do ponto de vista de um projeto individual, escritórios são mais baratos de construir, geram menos preocupações com licenças e também são mais baratos de administrar, já que basta lidar com alguns grandes clientes comerciais em vez de centenas de inquilinos.
    Do ponto de vista da cidade, se a capacidade de serviços como escolas estiver apertada, ela também pode preferir escritórios. Mas, se todo mundo fizer isso, a cidade fica pouco atraente e excessivamente exposta à saúde econômica de algumas empresas ou setores.
  • Acho que a separação acontece naturalmente, e que a eficiência a empurra nessa direção. O ambiente necessário para maximizar o trabalho e o ambiente para maximizar o lazer frequentemente entram em conflito.

• Um grande problema na conversão é a tubulação, ou seja, cozinhas e banheiros. É comum que um andar inteiro de escritórios tenha apenas uma área de banheiros e uma pequena cozinha.
  Se o mesmo andar for configurado como apartamentos, podem caber mais de 10 unidades, e será necessária 10 vezes mais tubulação de banheiro e cozinha que antes não existia. Também são necessárias tubulações de abastecimento e esgoto capazes de lidar com o aumento no fornecimento de água e no volume de esgoto.

  • Meu escritório fica em um espaço que era um depósito sobre uma laje no térreo e foi convertido em escritório, laboratório e área de fabricação. Originalmente havia apenas um cômodo com um vaso sanitário no canto, mas, por meio do ato revolucionário de instalar PEX e abrir uma vala na laje para esgoto, instalaram 8 banheiros com várias cabines.
    Em prédios altos, fazer a mesma coisa também é trivial. Em vez de abrir valas, basta fazer furos no piso e passar a tubulação e a ventilação pelo espaço acima do forro, então talvez seja até mais fácil. Eletricidade e abastecimento de água também não são grandes problemas, porque espaços comerciais quase sempre consomem mais energia que residenciais, especialmente quando há aqueles trabalhadores muito raros que usam computadores e copiadoras. Em um prédio com uma robusta alimentação trifásica, uma pessoa assistindo Netflix e usando micro-ondas em um espaço onde antes havia 12 funcionários é descanso para o transformador.
  • Não se trata apenas da tubulação óbvia que fornece água quente e fria e leva embora as águas residuais. Todo escoamento também precisa de ventilação, e há muito trabalho elétrico para dar conta dos aquecedores de água e de sua demanda de energia.
  • Basta erguer paredes adicionais dentro dos cômodos e inserir tubulações extras ramificadas a partir das existentes na quantidade necessária. Você perde espaço, mas pelo menos parece possível criar uma moradia que cumpra o código.
  • As normas gerais de construção e de incêndio podem ser um problema maior. A tubulação pode ser resolvida, mas cumprir o código de obras provavelmente é o desafio maior.
  • No TikTok de NYC, vi muitos “apartamentos” que, na prática, eram só um quarto, sem banheiro de verdade e apenas com uma pia pequena.

• O argumento do texto original não é sobre os “centros” do país inteiro, mas sobre uma incorporadora específica em NYC. Prédios antigos não estão sujeitos aos mesmos padrões que prédios novos, então têm mais espaço aproveitável.
  Por causa da reforma de zoneamento, novos edifícios que dominem as ruas de Manhattan como as enormes torres do pós-guerra já não são permitidos. Se uma torre da mesma altura que a 55 Broad fosse construída hoje, provavelmente teria de abrir mão de 20% da área locável.
  O público-alvo de inquilinos não se importa muito com espaços sem janelas. Nova York é um lugar para onde jovens ambiciosos vão começar suas carreiras, e eles são o público ideal para conversões em estilo hotel, o tipo que melhor se adapta a torres de escritórios. Estão acostumados a plantas de redes hoteleiras, com uma única janela ao lado da cama, então não precisam de luz natural no banheiro ou na cozinha, e a cozinha pode ser pequena. Berman disse: “nosso público não cozinha”, e chamou outro cômodo sem janela de “home office”.
  Avinash Malhotra, arquiteto que participou de várias conversões, disse que uma torre de escritórios pode ser dividida como um hotel em centenas de unidades pequenas, e afirmou: “não estamos criando moradias para pessoas sem-teto, mas entre a equipe brincamos que estamos criando cortiços para ricos”.

• É verdade e não é. Muita moradia nova pode revitalizar o centro, mas bastaria construir novos edifícios residenciais. Isso nem seria muito mais caro.
  Os escritórios existentes continuariam sendo usados como imóveis comerciais, e os novos moradores poderiam criar essa demanda. Funcionando juntos, isso criaria centros urbanos vibrantes, caminháveis e sem necessidade de deslocamento de carro. O que impede isso hoje são, em grande parte, regras de zoneamento que proíbem a maior parte das novas moradias.

  • Se o centro já está cheio de torres comerciais, isso é menos viável. Ainda seria possível mudar mais o zoneamento dos lotes restantes e construir torres, mas não há garantia de que isso preencheria os escritórios vagos existentes.
  • Muitas cidades não têm muito terreno não desenvolvido restante no centro. Somado ao trabalho remoto dos empregos tradicionais de escritório, isso deixa muito mais espaço de escritório do que o necessário, criando pressão para encontrar usos para esses prédios antes que o mercado imobiliário de escritórios desmorone completamente.
  • Isso ignora o fato de que, ao remover a função comercial da cidade, também desaparecem muitos dos elementos que criam uma cultura vibrante. Se não é um lugar onde as pessoas ganham dinheiro, se esforçam e tentam se tornar algo, fica mais próximo de um modo de manutenção, como uma comunidade de aposentados ou um destino de férias.
  • Estive recentemente em Dublin e, sinceramente, isso faz sentido. Há realmente muito espaço que poderia ser usado para grandes edifícios residenciais, mas as pessoas ainda fazem fila e competem pelos espaços estreitos no térreo.

• Concordo totalmente. Não há motivo para não reclassificar edifícios de escritórios e flexibilizar regulações para transformar todos os escritórios em moradias acessíveis.
  O único problema é a falta de vontade política em relação ao zoneamento e aos códigos. Uma objeção comum é que alguns apartamentos não teriam luz natural ou que as instalações ficariam concentradas em um só ponto, mas em muitos países com falta de estabilidade habitacional há pessoas vivendo em apartamentos sem janelas.
  Além disso, moradias compartilhadas com cozinha e banheiro comuns, isto é, moradia em estilo dormitório, eram comuns entre a antiga classe trabalhadora pobre. Se a escolha é entre a rua e uma moradia compartilhada, a resposta é clara. Não está escrito que moradia acessível precisa oferecer luz natural, banheiro privativo e cozinha privativa. Enquanto não houver vontade política para voltar a um modelo que já foi normal nos EUA e em várias partes do mundo, o problema dos sem-teto continuará.
  Às vezes, o que pessoas sem-teto querem é apenas um teto sobre a cabeça e um lugar para dormir, com preço compatível com isso.

• O grande problema não é tanto quanto se constrói ou o que se converte, mas o que está sendo construído. Há edifícios ultraluxuosos demais sendo construídos em NYC.
  Eles são lucrativos demais, e há pouco incentivo para construir ou converter apartamentos que pessoas comuns consigam pagar. Outro problema de NYC é que muitos edifícios já existentes seriam ilegais pelos padrões atuais. Entendo o desejo de evitar que os prédios ao redor mantenham as ruas sempre sombreadas, mas, considerando elevadores, escadas de emergência e shafts elétricos e mecânicos, edifícios com áreas amplas usam o espaço com mais eficiência.
  O governo de NYC age conforme a vontade das incorporadoras, então parece improvável que isso mude.

  • Não entendo por que prédios de alto padrão seriam um grande problema. As pessoas que podem morar neles se mudam para lá, e então os apartamentos de preço mais baixo onde elas moravam, ou teriam morado, ficam vagos.
  • Morei em Manhattan por 10 anos, do fim dos anos 1990 ao fim dos anos 2000, e agora moro em NJ; vi NYC se inclinar cada vez mais para os ricos e super-ricos, ignorando os abastados e a classe média.
    Visitei NYC depois de alguns anos e senti que tudo tinha virado Gucci, YSL, Bulgari e coisas do tipo. Considerando que Manhattan é uma ilha, não sei como isso pode ser sustentável.
  • O ultraluxo é mais lucrativo porque os custos fixos regulatórios aumentaram, tornando menos rentáveis os projetos com retorno esperado menor, como apartamentos acessíveis.

• Os valores caíram muito durante a pandemia e isso ainda continua por causa do trabalho remoto. Transformar em moradia pode ser uma boa opção para pessoas de grandes cidades, mas o mercado imobiliário segue o dinheiro, e moradia não é a melhor opção para eles.

  • A outra opção são escritórios vazios.