Converter prédios de escritórios em apartamentos é a solução para revitalizar os centros urbanos?

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Conversão de prédios de escritórios em moradias no centro de Manhattan

• Nathan Berman, por meio da Metro Loft Management, salvou o distrito financeiro de Manhattan do "circuito da ruína" ao transformar grandes edifícios antes cheios de cubículos em espaços residenciais atraentes.
• A empresa de Berman anunciou recentemente o maior projeto de conversão de sua história. A antiga sede da Pfizer, a leste da 42nd Street, será transformada em 1.300 apartamentos.

Redução do espaço de escritórios após a pandemia e a necessidade crescente de conversão para moradia

• Com a expansão do trabalho remoto durante a pandemia, o fluxo de pessoas nos centros urbanos de 52 grandes áreas metropolitanas dos EUA caiu, em média, 26%.
• Surgiu o fenômeno do "circuito da ruína". Como os trabalhadores deixaram de ir aos escritórios no centro, lojas e restaurantes que dependiam deles fecharam, aprofundando o esvaziamento dessas áreas.
• Em Manhattan, 22% do espaço de escritórios está vazio. O equivalente a 35 Empire State Buildings.
• A conversão para uso residencial oferece uma nova estratégia financeira para proprietários de torres vagas.
• Transformar escritórios no centro em apartamentos não é uma cura milagrosa para os magnatas do mercado imobiliário de Nova York, mas deve ajudar a revitalizar áreas fortemente afetadas, como o distrito financeiro.

Projeto de conversão do edifício de escritórios 55 Broad Street para uso residencial

• Torre de escritórios de 30 andares construída em 1967 pela Emery Roth & Sons, atualmente em conversão para 571 apartamentos.
• O interior original de escritórios foi completamente demolido e reconfigurado para um layout adequado à moradia. Isso inclui redução da área dos elevadores, aproveitamento da luz pelas janelas da fachada e cozinhas compactas.
• No retrofit de prédios de escritórios, um fator decisivo para a rentabilidade é o intervalo entre o empréstimo para a obra e a ocupação. A velocidade da execução é crucial.
• Embora muitas estruturas do pós-guerra sejam mais difíceis de converter do que edifícios anteriores, Berman afirma que "qualquer prédio de escritórios pode ser transformado em residencial, desde que o preço por libra esteja certo".

Vantagens da conversão residencial, como menor custo e melhor eficiência energética

• O custo de conversão é cerca da metade do de uma nova construção, o que permite aluguéis mais baixos em comparação com empreendimentos novos.
• Segundo o National Bureau of Economic Research, converter edifícios de escritórios antigos em apartamentos pode melhorar a eficiência energética em até 80%.
• De acordo com a empresa de engenharia Arup Group, converter torres de escritórios em Manhattan pode reduzir as emissões de carbono para menos da metade em comparação com novas construções.

Mudança no distrito financeiro e sua atratividade como área residencial

• Segundo o censo de 1970, apenas 833 pessoas viviam ao sul da Chambers Street.
• Graças a Berman, o distrito financeiro agora se tornou uma área residencial densa e tipicamente nova-iorquina.
• Mais de 30 mil pessoas vivem em FiDi, e algumas já começaram a considerar o local como residência permanente.
• Há uma tendência de aumento de moradores com famílias. A ponto de o 180 Water ter criado uma brinquedoteca infantil.

Opinião do GN⁺

• A abordagem de resolver o aumento da vacância de escritórios nos centros urbanos, causado pela pandemia de Covid-19, por meio da conversão para moradia merece avaliação positiva do ponto de vista da regeneração urbana sustentável. Ainda assim, isso parece precisar estar ligado a um planejamento urbano de longo prazo.
• Para revitalizar o centro, é necessário considerar de forma abrangente não apenas a função residencial, mas também empregos, transporte, educação, cultura e o conjunto das amenidades urbanas. Em especial, é preciso uma política habitacional inclusiva que vá além da oferta voltada principalmente a jovens solteiros e contemple diferentes grupos sociais.
• Para que a conversão de edifícios de escritórios em residências ganhe escala, são indispensáveis apoio institucional, como flexibilização das regras de mudança de uso, incentivos fiscais e apoio financeiro. Ao mesmo tempo, estabelecer padrões técnicos para garantir segurança e qualidade habitacional, além da cooperação entre setor público e privado, também é uma tarefa importante.
• Espera-se que esses projetos de conversão em larga escala criem novas oportunidades para toda a indústria da construção, incluindo projeto, execução e fornecimento de materiais. Em especial, podem servir de gatilho para a adoção de tecnologias inovadoras, como melhoria da eficiência energética e aplicação de design universal.
• Diante das mudanças estruturais esperadas a partir da Covid-19, como a redução do trabalho presencial e a expansão do consumo online, a reorganização do mercado imobiliário comercial parece inevitável. É hora de buscar formas flexíveis e criativas de usar os espaços.

[GN⁺]

Comentários do Hacker News

Resumo:

• Casos bem-sucedidos de requalificação do centro de Kansas City:
  • Dos anos 1970 até o início dos anos 2010, o centro de KC enfrentou problemas como criminalidade, pouco desenvolvimento e deterioração de prédios históricos
  • Por volta de 2012, começou a revitalização do centro, com transporte público gratuito, fortalecimento do varejo, eventos no distrito artístico, construção de um novo estádio e projetos de conversão de grandes escritórios em moradias
  • Prédios históricos como o Fidelity Tower e o Power & Light Building, que ficaram vazios por décadas, foram transformados em centenas de apartamentos
  • Esses projetos de conversão são um modelo de sucesso já comprovado, desde que exista vontade política em nível municipal
• Ideias correntes e desafios na conversão de escritórios em moradia:
  • A profundidade e o formato do edifício são importantes, e muitos prédios de escritório são fundos demais, o que pode gerar muitos espaços sem luz natural
  • Ainda assim, pode valer a pena buscar novas formas de aproveitar esses espaços internos mais profundos
• Vantagens de misturar moradia, escritórios e comércio:
  • Parece absurdo precisar se deslocar para áreas diferentes para morar, fazer compras e trabalhar
  • O ideal é viver em um lugar onde trabalho, universidade, supermercado, piscina, floresta e tudo mais estejam a até 15 minutos de caminhada de casa
• O problema da tubulação ao converter escritórios em moradia:
  • Na conversão para apartamentos, o custo da infraestrutura hidráulica para banheiros e cozinhas é alto
  • Muitos escritórios existentes têm apenas um banheiro e uma copa pequena por andar
  • Se o mesmo andar for transformado em apartamentos, será necessária mais de 10 vezes a infraestrutura de encanamento e a capacidade de água e esgoto
• Construir novos prédios residenciais pode ser uma forma melhor de revitalizar o centro:
  • Talvez não haja tanta diferença de custo entre manter os escritórios existentes como imóveis comerciais e construir novos edifícios residenciais nas proximidades
  • Isso ajudaria a criar um centro vibrante e caminhável, sem dependência de deslocamentos de carro, e o que impede a construção residencial é apenas o zoneamento
• Queda no valor dos escritórios após a expansão do trabalho remoto no pós-pandemia:
  • A conversão em moradia pode ser uma boa opção para moradores de grandes cidades, mas como o mercado imobiliário prioriza rentabilidade, a habitação pode não ser a melhor escolha
• Diferenças nas condições de vida nos centros de Nova York e de outras cidades:
  • Nova York tem uma longa tradição de vida urbana no centro, onde é perfeitamente possível viver sem carro
  • Já a maioria das outras cidades se desenvolveu em torno do automóvel, então carro é essencial para uma vida normal
• Vantagens das novas cidades em crescimento:
  • Elas podem redistribuir estratégias de crescimento do passado para os modelos atuais
  • Quanto mais rápido o crescimento, menor a confusão causada pela lealdade aos padrões antigos de desenvolvimento
  • Já as cidades mais antigas, se não tiverem algo especial e muito específico, estão fadadas ao esvaziamento das áreas centrais