Boston anuncia piloto para converter prédios de escritórios em moradia
(bostonplans.org)- Boston planeja iniciar no outono de 2023 o “Downtown Office to Residential Conversion Pilot Program” para transformar prédios de escritórios subutilizados no centro em moradia, após o aumento desse tipo de imóvel desde a pandemia
- O programa será operado em conjunto pela BPDA, Mayor’s Office of Housing e City of Boston Finance Cabinet, com o objetivo de ampliar a oferta de moradia no Downtown e, ao mesmo tempo, aumentar o fluxo de pedestres nos dias úteis
- O principal incentivo é uma estrutura de PILOT que oferece aos proprietários de escritórios comerciais que iniciarem a conversão imediatamente até 29 anos de redução de até 75% da alíquota padrão do imposto sobre propriedade residencial
- As inscrições serão aceitas apenas até junho de 2024 em um programa temporário, e os projetos aprovados deverão seguir o Inclusionary Zoning e os padrões energéticos do Stretch Code, além de iniciar as obras até outubro de 2025
- Segundo o Downtown Revitalization Report de outubro de 2022, a taxa de vacância de escritórios comerciais após a pandemia está em cerca de 20%, e a parceria da cidade é decisiva para a viabilidade financeira das conversões residenciais privadas
Piloto para transformar escritórios do Downtown em moradia
- A prefeita de Boston, Michelle Wu, anunciou um programa de parceria público-privada para incentivar a conversão de prédios de escritórios subutilizados no Downtown para uso residencial
- O programa se chama “Downtown Office to Residential Conversion Pilot Program” e deve começar a receber inscrições no outono de 2023
- A operação conjunta ficará a cargo da Boston Planning & Development Agency (BPDA), do Mayor’s Office of Housing (MOH) e do City of Boston Finance Cabinet
- O objetivo é ampliar a oferta de moradia no Downtown e criar um fluxo constante de pessoas também nos dias úteis, apoiando os negócios da região
- O programa poderá ser ajustado conforme mudarem as condições de mercado
Redução de impostos e estrutura PILOT
- Proprietários de prédios comerciais de escritórios no Downtown poderão receber redução na alíquota do imposto sobre propriedade se converterem imediatamente os imóveis para uso residencial
- Com base em estudos ligados ao PLAN: Downtown, foi avaliado que uma redução de até 75% da alíquota residencial padrão por até 29 anos seria um forte incentivo para estimular a conversão
- O modelo de execução será uma estrutura em que a BPDA, a cidade e o proponente firmam um acordo de PILOT (payment in lieu of taxes)
- Considerando os altos custos de conversão, as condições foram definidas com ajuda de especialistas externos para tornar a construção residencial economicamente viável no curto prazo
- Após a aprovação pelo conselho da BPDA, o novo escritório de Ombudsperson da BPDA ajudará a simplificar os processos de aprovação em outros departamentos da cidade
- Os detalhes finais serão definidos quando o formulário de inscrição for divulgado no outono de 2023
Prazo de inscrição e condições dos projetos
- O programa funcionará de forma temporária, com inscrições abertas somente até junho de 2024
- Os projetos aprovados deverão cumprir os critérios propostos de Inclusionary Zoning
- Também deverão seguir os padrões de eficiência energética do novo Stretch Code
- Os candidatos são incentivados a manter lojas no térreo ou outros usos públicos
- As obras deverão começar até outubro de 2025
- Quem não cumprir os compromissos terá de pagar os impostos que foram reduzidos
- A cidade também exigirá um pagamento de 2% em futuras vendas do imóvel para recuperar, ao longo do tempo, a arrecadação renunciada
Vacância e estudo de viabilidade de conversão
- Segundo o Downtown Revitalization Report, divulgado em outubro de 2022, a taxa de vacância de escritórios comerciais após a pandemia é de cerca de 20%
- Os responsáveis pelo planejamento da região central conversaram várias vezes com incorporadoras para entender o interesse na conversão residencial e os caminhos para ampliar a oferta de moradia no Downtown
- A BPDA encomendou à HR&A Advisors Inc. um relatório sobre a viabilidade de conversão de escritórios no Downtown Boston e no Financial District
- O estudo concluiu que, para o setor privado concluir essas conversões residenciais, a parceria com a cidade é o único caminho financeiramente viável
- A pesquisa foi realizada em conjunto com o PLAN: Downtown, iniciativa de planejamento da BPDA para a região central, e o rascunho correspondente estava previsto para ser divulgado em agosto de 2023
Agenda de crescimento de Boston e reforma dos processos de desenvolvimento
- O programa apoia os objetivos do PLAN: Downtown de ampliar o crescimento residencial na região central, revitalizar a área com uma combinação mais diversa de usos e preservar a estrutura urbana histórica do centro de Boston
- A agenda de crescimento da prefeita está focada em promover as metas de resiliência, alívio do custo da moradia e equidade de Boston
- A agenda inclui a criação de um City Planning and Design Department, operando sob a liderança do Chief of Planning Arthur Jemison
- Também inclui a nomeação de Katharine Lusk para liderar o novo Planning Advisory Council, criado para coordenar os processos de planejamento entre os vários departamentos da cidade
- A prefeita prometeu atualizar o zoning code de Boston para criar milhares de moradias adicionais em squares e corridors, além de reformar o processo do Article 80 para aumentar a velocidade e a previsibilidade do desenvolvimento
1 comentários
Opiniões do Hacker News
Recentemente houve um episódio interessante do OddLots com uma pessoa que faz conversões de escritórios para residências, abordando as complexidades envolvidas
Algo que eu não sabia: em alguns casos, eles literalmente perfuram a laje de teto/piso do prédio para esvaziar o centro, criando, na prática, uma estrutura em forma de donut
Pelo que foi dito, isso é necessário porque as plantas de escritórios com sistemas modernos de aquecimento, refrigeração e ventilação são grandes demais; ao convertê-las em moradia, é fácil acabar com apartamentos pouco atraentes ou ilegais por falta de janelas, rotas de fuga etc.
Claro que, considerando a estrutura de suporte, a disposição das instalações e afins, isso só é possível em alguns edifícios, e aparentemente já foi feito algumas vezes
Ele trata da conversão do 180 Water St com a adição de um átrio interno, e esse prédio também aparece como exemplo em uma matéria recente do NYT sobre as dificuldades de converter escritórios em residências: https://www.nytimes.com/interactive/2023/03/11/upshot/office...
Não consigo muito imaginar por que um arranha-céu de escritórios no centro seria tão amplo que não daria para dividir o andar em quatro e colocar 4 unidades por andar, com cada unidade tendo janelas em 50% do perímetro externo
Se constroem até McMansions com mais de 10 mil pés quadrados, então, para o comprador se sentir incomodado pelo tamanho, acho que o problema só surgiria em um arranha-céu com andares de cerca de 40 mil pés quadrados
Um quarteirão urbano padrão de Manhattan tem 237 mil pés quadrados, então seria um grande problema se o prédio ocupasse um quarteirão inteiro, mas fico curioso para saber quantos edifícios de escritórios cabem em um quarteirão urbano típico
As lajes de SF eram em geral pequenas por causa das inclinações históricas da Planning Commission, e na época se usavam eufemismos do tipo “não queremos um skyline de caixas de cereal”
Olhando os dados reais [0], a maioria das lajes de torres residenciais em SF é maior do que as lajes de escritórios de SF
[0]https://data.sfgov.org/Housing-and-Buildings/Map-of-Tall-Bui...
Não vejo muito por que uma área precise necessariamente ter um único uso
Há uma matéria do NYT com excelentes visualizações mostrando o processo e os obstáculos para converter edifícios de escritórios em residências: https://www.nytimes.com/interactive/2023/03/11/upshot/office...
Suspeito que boa parte disso seja criação de medo, incerteza e dúvida em busca de subsídios para desenvolvimento
Um amigo professor de arquitetura, que estudou com Gehry e se especializou em arranha-céus e arquitetura residencial/comercial, acha que tecnicamente não é difícil
Segundo ele, esses prédios foram construídos pensando em forros rebaixados e modularidade, então dividi-los em espaços menores com encanamento e comodidades não é um grande desafio
Como a maioria tem janelas do piso ao teto ao redor do núcleo central de elevadores, a história de que “não há janelas” parece, à primeira vista, absurda
Havia cerca de 5 m de mesas e uns 3 m de circulação em torno do núcleo com elevadores, escadas de emergência e salas de reunião
Mas o pé-direito poderia ser um obstáculo. Em um apartamento comum, 2,7 m é normal e 3 m já é altura de luxo; naquele escritório, o teto tinha pelo menos 3,5 m para absorver o ruído do espaço aberto
Tenho muitas dúvidas de que a melhor política de longo prazo para moradores urbanos seja reduzir ainda mais a área verde e a luz natural
Esse tipo de coisa exige um equilíbrio delicado
Moradia ajuda a dar vida a distritos comerciais monótonos e a aumentar a oferta de habitação, mas, por outro lado, quando se perde um terreno de escritórios, em geral ele desaparece para sempre
Quando a propriedade fica dividida entre vários donos, é quase impossível transformar moradia de volta em escritórios; e, mesmo que o home office e o trabalho remoto tenham atingido duramente o mercado de escritórios, a grande tendência dos últimos 100 anos foi cada vez mais empregos se concentrarem em um número menor de grandes distritos de escritórios
Sydney, na Austrália, é um bom exemplo. Há 10~20 anos, introduziu um bônus de área construída para residências, e a cidade ficou melhor
Antes da Covid, quase faltou terreno para escritórios para acompanhar a demanda, então tentaram desligar esse mecanismo; agora estão em uma pausa para ver como responder ao novo ambiente
Agora que existe até trabalho de casa, parece fazer mais sentido distribuir os escritórios em espaços de coworking por região e, no fim, misturar e entrelaçar moradia e trabalho
O zoneamento dos EUA, pelo que entendo, é realmente estranho
Se a unidade do apartamento atender aos padrões de construção para escritórios, ela pode ser certificada para registro comercial
Às vezes também fazem obras para juntar 2 ou 3 apartamentos e transformá-los em um escritório maior
Portanto, o terreno de escritórios talvez não desapareça para sempre e, se a lei de Chicago permitir, pode ser convertido para uso por pequenas empresas
A questão é se o trabalho remoto apenas reduz o ritmo de crescimento da demanda por espaço de escritório, de modo que ainda haja espaço para construir novos escritórios, ou se ele reverte em alguma medida a própria tendência
Não daria para fazer uso misto?
Não precisa se preocupar. Eles constroem de novo. Sempre constroem de novo
Ironicamente, agora dá para fazer home office no antigo escritório do trabalho
Eles queriam que a gente voltasse ao escritório, então acabou sendo isso mesmo
Acordei suando, com medo de estar atrasado para o stand-up
Isso é um mau uso de tempo e recursos
No longo prazo, uma solução muito melhor, e provavelmente mais barata, é aliviar o excesso de regras de zoneamento de Boston, reduzindo as barreiras que proíbem a construção da maioria dos novos apartamentos
Construir novos apartamentos em abundância no centro e perto dele também tem o efeito colateral de aumentar a demanda pelo espaço de escritórios já existente no centro
Também aumenta a arrecadação da cidade, e deslocamentos curtos são bons para o meio ambiente e para a qualidade de vida
Se isso puder trazer centenas de unidades a um mercado caro e com oferta insuficiente, não parece perda de tempo
A última frase da matéria também diz: “O prefeito também prometeu atualizar a lei de zoneamento de Boston para criar milhares de moradias adicionais nas praças e nos corredores principais de Boston, e reformar o processo do Article 80 para aumentar a velocidade e a previsibilidade do desenvolvimento”
Acho uma direção realmente excelente. Boston precisa desesperadamente de mais moradias
Seria bom aumentar também o orçamento do T aproveitando a oportunidade
Por exemplo, estão construindo ferrovias de superfície a preço de metrô
Ficam em um nível parecido com SF e Manhattan, e algumas áreas são até mais caras
Minha namorada é de NYC, então nós dois gostamos da cidade e vamos lá com frequência; fiquei muito surpreso ao ver que Boston, embora seja uma cidade muito menor, muitas vezes é mais cara que NYC
As grandes cidades dos EUA são mesmo um mistério
[0]https://data.boston.gov/dataset/revenue-budget
Meu primeiro emprego depois da faculdade foi em uma empresa pontocom chamada ZEFER, que ocupava de forma muito bacana dois andares de um prédio loft na Beach St, no antigo distrito de oficinas de couro de Boston
Depois de alguns anos sem ir a Boston, fiquei em um hotel próximo em outubro passado e, numa noite, passei em frente ao antigo escritório; agora ele virou condomínios de luxo
Certamente deve ter sido caríssimo. Eu gostava muito daquele bairro e, caminhando por ali, vi muitos espaços comerciais vazios
Seria ótimo se aquele lugar voltasse a ficar cheio de gente. Essa parte da cidade é linda, e espero que muitas pessoas possam morar ali por um preço razoável
Confuso. Por que um programa desses é necessário? A demanda por escritórios está caindo e a demanda por moradia continua subindo; se o proprietário está segurando espaço vazio, as condições de mercado por si só já não criam um incentivo para converter para uso residencial?
Não entendo por que a prefeitura deveria subsidiar proprietários de imóveis
Na prática, por causa das regras de zoneamento, muitos — ou a maioria — dos edifícios nem podem ser convertidos
Você moraria em um apartamento de 15 pés de largura por 50 pés de profundidade? Provavelmente não. É por isso que a maioria dos prédios de escritórios não serve
É preciso refazer toda a parte mecânica, hidráulica e elétrica, além de dar novo acabamento ao prédio inteiro
Literalmente sai mais barato construir do zero do que lidar com o pesadelo de converter escritórios
Trabalho com imóveis comerciais, e em toda transação de escritório→multifamiliar que vi havia histórias de guerra do incorporador, e o custo por unidade era 40% a 100% maior do que em outros apartamentos
Prédios de escritórios são como uma infecção. Dá para deixá-los morrer, mas, em ambientes urbanos centrais e adensados, quando aumentam os prédios-fantasma, a doença se espalha
Restaurantes e negócios ao redor que dependem do fluxo de trabalhadores morrem, e você passa a ver mais bagunça, moradores de rua e crime
Para o mercado privado assumir esse risco de conversão, muitos ativos de escritórios precisariam cair de valor até zero
Também é preciso lembrar que as taxas de empréstimos para construção estão perto de 10%, e o retorno sobre o capital próprio é ainda maior
Não sou especialista, mas entendo que, além de criar uma nova planta, é preciso refazer quase toda a hidráulica e a elétrica, e que em muitas regiões as normas de saídas de emergência também variam conforme o tipo de edifício
Em alguns casos, pode sair mais barato demolir o prédio inteiro e reconstruir do zero
Se de qualquer forma vão perder dinheiro, muitos proprietários provavelmente preferem ficar com o diabo que conhecem e esperar por uma recuperação milagrosa
Este programa parece oferecer incentivos fiscais para compensar o custo da conversão, tornando muito mais fácil para os proprietários atingir o ponto de equilíbrio depois da conversão
Locadores são parasitas econômicos que oferecem pouquíssimo valor à economia mais ampla
Eu gostaria que as cidades simplesmente começassem a usar desapropriação para tomar esses imóveis. Não haveria momento melhor do que agora
Não só Boston, mas toda cidade com excesso de espaço de escritórios precisa de mais desse pensamento criativo
Na América do Norte, isso inclui NYC, San Francisco, Toronto, Winnipeg e outras
É claro que o diabo mora nos detalhes, mas incentivos assim podem realmente ajudar a mover as coisas na direção certa
Se há alguém que ganha com isso, também certamente há alguém que perde quando não se mexe
Em uma cidade como Boston, isso pode de fato funcionar. É um caso quase único dentro dos EUA
Muitos dos prédios antigos de baixa e média altura no centro provavelmente eram originalmente residenciais
Cidades da costa leste tendem necessariamente a ser mais fáceis. O principal fator decisivo ao converter um prédio de escritórios em residencial é a distância entre o núcleo do edifício e a fachada, para garantir janelas suficientes em cada unidade
Se o prédio de escritórios foi construído antes do surgimento da iluminação elétrica, em geral deve servir; portanto, lugares como Philadelphia também têm muitas oportunidades