- Após enfrentar escassez de moradias e disparada dos aluguéis devido ao rápido influxo populacional nos anos 2010, Austin passou a adotar, a partir de 2015, políticas de grande expansão da oferta habitacional
- Por meio de reformas regulatórias como mudanças de zoneamento, flexibilização das exigências de estacionamento e ampliação da permissão para ADUs (unidades habitacionais acessórias), a cidade adicionou 120 mil moradias (30%) entre 2015 e 2024
- Como resultado, desde 2021 os aluguéis caíram mais de 15%, com destaque para uma queda de 11% em apartamentos Class C voltados à população de baixa renda, a maior entre as grandes cidades dos EUA
- Com instrumentos como bônus de densidade, títulos públicos e o programa Affordability Unlocked, Austin construiu cerca de 4.600 moradias para baixa renda em 2024, liderando o ranking nacional
- Austin segue estruturando um sistema sustentável de oferta habitacional com novas reformas, como automação de licenciamento baseada em IA, permissão para edifícios médios com escada única e redução do tamanho mínimo dos lotes
Expansão da oferta habitacional em Austin e queda dos aluguéis
- Entre 2010 e 2019, os aluguéis em Austin subiram 93%, enquanto os preços de venda dos imóveis subiram 82%, registrando uma das maiores altas do país
- Desde 2015, a cidade implementou políticas como autorização para construção em larga escala de apartamentos, simplificação do processo de licenciamento e emissão de títulos públicos no valor de US$ 250 milhões
- Entre 2015 e 2024, foram entregues 120 mil novas moradias (30%), mais de três vezes o crescimento da média dos EUA (9%)
- Em dezembro de 2021, o aluguel mediano era de US$ 1.546, mas caiu para US$ 1.296 em janeiro de 2026, ficando 4% abaixo da média nacional
- Em especial, os aluguéis de apartamentos com 50 unidades ou mais caíram 7%, e os de edifícios Class C caíram 11%, aliviando o custo de moradia para a população de baixa renda
Reforma regulatória e diversificação habitacional
- Austin ampliou o número de unidades por edifício e reduziu em 60% as exigências de estacionamento por meio do sistema de uso misto vertical (Vertical Mixed Use, VMU)
- Em fevereiro de 2024, havia mais de 17.600 unidades construídas ou em andamento em áreas VMU
- Em áreas redesignadas próximas a universidades e no centro, programas de bônus de densidade permitem maior altura para edifícios que incluam moradias com restrição de renda
- Com a flexibilização das regras para ADUs (2015), o tamanho mínimo dos lotes caiu de 7.000 para 5.750 pés quadrados, com 2.850 licenças emitidas entre 2015 e 2024
- Em 2023, a exigência obrigatória de estacionamento foi totalmente abolida, tornando Austin a primeira grande cidade dos EUA a aplicar isso a todos os usos
Políticas para ampliar moradias de baixa renda
- Austin estimulou a construção de moradias de baixa renda ao combinar bônus de densidade e títulos públicos
- Emissões de títulos de US$ 250 milhões em 2018 e US$ 350 milhões em 2022 ajudaram na compra de terrenos e na construção de moradias
- O programa Affordability Unlocked (2019) flexibiliza regras de construção quando mais de 50% das unidades são destinadas a moradias com restrição de renda
- Em 2024, Austin construiu 4.605 unidades de moradia de baixa renda, o dobro do ano anterior
- Por meio do UNO (University Neighborhood Overlay) e do Downtown Density Bonus Program, edifícios altos passaram a ser permitidos em áreas universitárias e no centro
Queda dos aluguéis e alívio no custo de moradia
- Entre 2021 e 2025, os aluguéis em Austin e nos subúrbios caíram 4%; em termos reais (ajustados pela inflação), a queda foi de 19%
- No mesmo período, o total dos EUA subiu 10% e o Texas 6%, o que destaca ainda mais a trajetória de queda de Austin
- Os aluguéis de edifícios Class C caíram 11,4%, enquanto os de edifícios Class A caíram 2,6%
- Em 2017, o aluguel mediano equivalia a 95% da renda mediana regional, mas em 2024 isso melhorou para 84%
Mudanças nos tipos de moradia e na estrutura da oferta
- Das 120 mil novas moradias construídas entre 2015 e 2024, 47% eram grandes apartamentos, 25% eram casas unifamiliares, e o restante consistia em apartamentos de médio e pequeno porte e townhomes
- As ADUs representaram 7% do total de novas casas unifamiliares e geminadas
- As áreas suburbanas cresceram em 214 mil unidades no mesmo período, das quais 77% eram casas unifamiliares ou townhomes
- Em 2024, a participação de casas unifamiliares em Austin ficou em menos de 50%, abaixo da média dos EUA (71%)
- Entre 2021 e 2023, Austin registrou 957 licenças para apartamentos por 100 mil habitantes, um dos maiores níveis do Texas
Próximas reformas e estratégia sustentável de oferta
- A iniciativa HOME (2023–2024) simplificou os processos de construção e reforma de duplexes, triplexes e ADUs
- Mantendo mais da metade da estrutura existente, é possível obter unidades adicionais
- O tamanho mínimo dos lotes foi reduzido de 5.750 para 1.800 pés quadrados, em uma reforma inspirada no caso de Houston
- Em 2024, a flexibilização dos critérios de compatibilidade reduziu a restrição de altura para edifícios próximos a casas unifamiliares de 540 pés para 75 pés
- O sistema Site Plan Lite encurta o processo de licenciamento para pequenos empreendimentos de 3 a 16 unidades
- A introdução de uma ferramenta de pré-análise baseada em IA (2025) deve reduzir pela metade o tempo de revisão de projetos
- A permissão para apartamentos de até 5 andares com escada única (2025) deve facilitar o uso de lotes pequenos e reduzir custos de construção
Conclusão
- Para responder ao rápido crescimento dos anos 2010 e à explosão dos custos de moradia, Austin adotou uma abordagem em múltiplas frentes, combinando desregulamentação, inovação no licenciamento e investimento público
- Como resultado, ampliou a oferta de moradias acessíveis a todas as faixas de renda e alcançou a maior queda de aluguéis do país
- As políticas centrais foram: ▲expansão da permissão para construir apartamentos ▲incentivos para moradias com restrição de renda ▲simplificação do licenciamento ▲promoção de moradias de pequeno porte
- O caso é avaliado como um exemplo em que forte demanda e políticas proativas se combinaram para produzir, entre 2021 e 2026, a maior queda de aluguéis entre as grandes cidades dos EUA
1 comentários
Comentários do Hacker News
Acho que a solução para o problema do custo da moradia é na verdade simples — construir mais moradias e manter a lei e a ordem
Não precisa ser necessariamente “moradia acessível”, e acho que controle de aluguel é uma má ideia
Os EUA já têm moradias suficientes, mas os preços só sobem em áreas com baixa criminalidade em relação às oportunidades econômicas
Se você constrói moradias e o crime aumenta, acaba desperdiçando o tempo de todo mundo
Como eles não querem queda no preço das casas, é difícil resolver isso politicamente
Isso não é um problema só dos EUA, mas um fenômeno global
Com a margem dos empreendimentos imobiliários chegando perto de zero, surge a dúvida de quem vai querer construir mais quando os preços caem
Pelo contrário, dizia explicitamente que a estratégia de Austin era “incentivar a construção de moradia acessível”
Então fica a dúvida de por que tirar a conclusão de que “moradia acessível não é necessária”
Housing in Vienna
A posse da terra é há muito tempo uma fonte de poder e o núcleo da desigualdade econômica
Em várias províncias do Canadá existe controle básico de aluguel sem impedir a construção de novas moradias
Estabilidade habitacional é a base da prosperidade, e vejo isso como algo totalmente compatível com regulação bem feita
No fim, o problema não é ideologia, mas má gestão
A Califórnia está promovendo desenvolvimento habitacional orientado ao transporte, mas Menlo Park está resistindo para preservar estacionamentos de superfície no estilo dos anos 1950
Para a maioria dos americanos, a casa é o principal patrimônio e o plano de aposentadoria
O motivo de não quererem novas moradias nos bairros existentes é simplesmente evitar a queda no valor dos imóveis
Se isso não for enfrentado, a escassez de moradia vai continuar
Como eles são uma fonte importante de arrecadação municipal, têm grande influência
Menlo Park não é composta apenas por zonas de casas unifamiliares
Se o estacionamento ficasse nas bordas do centro e o transporte público fosse fortalecido, o centro seria muito mais agradável
Não sei o quão viável isso é, mas, se desse certo, seria um ambiente muito melhor
É bom ver que não precisamos reescrever o livro-texto de Economia 101
Mudar de casa é uma decisão grande, e há fortes fatores não econômicos, como querer viver perto de amigos ou familiares
Uma análise de mercado simplista não dá conta disso
Se a oferta aumenta, o preço deveria cair, mas, se o preço sobe, a oferta também deveria aumentar — e na prática isso não acontece
NIMBY, política e interesses envolvidos tornam tudo muito mais complexo
Eu moro em Austin
Quando o boom de construção dos anos 1980 entrou em colapso, em 1990 a vacância chegou a 23%
A causa não foi regulação, mas crédito excessivo por causa da crise das associações de poupança e empréstimo (S&L)
Depois vieram o resgate federal e a Resolution Trust Corporation, que vendeu imóveis a preço de banana
Como resultado, Austin manteve aluguéis muito baixos por 10 a 15 anos, atraiu jovens e isso ajudou no crescimento cultural da cidade
É interessante ver que a lei de oferta e demanda parece ter sido confirmada na prática
Acho que as cidades americanas ainda têm muito espaço para ficar mais densas
Há muitos fatores de confusão, como a pandemia, e também casos como Palms, em Los Angeles, onde muita moradia foi construída e os aluguéis ainda assim subiram
Às vezes a oferta também estimula a demanda
O caso de Austin também pode gerar efeitos colaterais se for conduzido com visão de curto prazo
Às vezes é melhor manter um ambiente simples e agradável
O desaparecimento de mão de obra qualificada depois de 2008 também é uma causa da escassez atual de oferta
Antes de me mudar para a Europa, eu achava que a Alemanha era um país organizado e eficiente
Mas, enquanto Austin construiu 120 mil unidades em 9 anos, a Alemanha não consegue nem atingir 300 mil por ano de uma meta de 400 mil
Em termos de população, a proporção é 1 para 25, mas a Alemanha é 80 vezes maior que Austin
As causas são falta de mão de obra qualificada, alto custo do trabalho e burocracia excessiva
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Na Europa, imóvel é patrimônio, e restringir a oferta é uma forma de preservar valor
Os políticos também não querem queda no preço das casas
Casos de excesso de oferta como o da China são um cenário de terror para europeus
Os EUA, por terem uma cultura maior de investimento em ações, têm uma estrutura patrimonial relativamente mais diversificada
Regras de proporção de habitação social fazem com que, na prática, quase nada seja construído
Em Amsterdã, chegou-se até a comemorar a expulsão de inquilinos como se isso tivesse reduzido o preço das moradias
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No Texas, trabalhadores de origem mexicana dominam a construção, mas quase não vi isso em canteiros na Alemanha
A verdadeira causa é a escolha política de tornar a moradia cara
Se não se restringir demais o direito de propriedade e se permitir a entrada de trabalhadores, isso pode ser resolvido
Muitas cidades sofrem com a explosão do preço da terra, então me pergunto por que não criar novas cidades
Até a conexão de internet poderia ser resolvida com Starlink, mas as barreiras legais e administrativas são altas demais
No fim, o problema não é falta de recursos, mas restrições artificiais
Quem comprou casa com financiamento não quer ver o valor de mercado cair
Esses interesses acabam bloqueando mudanças politicamente
É por isso que construímos subúrbios ao lado das cidades
Sem incentivo econômico, ninguém começa isso
O controle de aluguel nos EUA varia de lugar para lugar, então generalizar é arriscado
A habitação pública também tem vários modelos, como propriedade estatal, cooperativas e compra coletiva
Acho forçado aplicar a lição de Austin diretamente ao resto do mundo
Austin aumentou a oferta de moradia com mudanças de zoneamento, um título de US$ 250 milhões para habitação pública e simplificação do licenciamento
Mas essas políticas são difíceis de replicar em outras cidades porque atingem os proprietários atuais
Ainda assim, têm valor por representarem uma abordagem de bom senso
Como o Texas não tem imposto de renda e o imposto sobre propriedade é alto, preços menores podem até ser melhores
Só sou contra soluções como ADU (unidade habitacional acessória), que pioram a infraestrutura
Já havia discurso de escassez habitacional em 2006, mas no fim houve excesso de oferta por queda da demanda
Se vier redução populacional e contenção da imigração, pode haver excesso de oferta de novo
Morei em Austin entre 2017 e 2021
O aluguel era muito barato, e durante a covid chegou até a cair US$ 200
Depois disso, os preços continuaram os mesmos
Mas no começo dos anos 2020 houve um boom de compra de imóveis para Airbnb, e, com o aumento da oferta, a concorrência ficou mais intensa
Eu realmente senti na prática o efeito do aumento da oferta