O mundo visto pela teoria da habitação (2021)
(worksinprogress.co)- Por trás do baixo crescimento, das mudanças climáticas, da piora da saúde, da instabilidade financeira, da desigualdade e da queda da natalidade no Ocidente, atua uma pressão comum: a escassez de moradias em áreas de alta demanda
- A alta dos preços dos imóveis não pode ser explicada apenas pelo aumento de renda e pelos juros baixos; nas cidades mais disputadas, as restrições à nova oferta mantêm por muito tempo preços muito acima dos custos de construção
- Desde 1980, os preços dos imóveis dispararam em Nova York, São Francisco, Londres, Sydney e Dublin; em Londres, a alta foi de mais de 2.100%, e em São Francisco, de 932%
- Moradias caras impedem a migração para cidades mais produtivas, reduzindo salários e inovação, e afetam até disparidade regional, desigualdade patrimonial, queda da natalidade, obesidade e emissões de carbono
- A solução precisa repartir com os moradores atuais os benefícios do desenvolvimento de alta densidade, e aliviar a falta de moradias pode levar não apenas a casas mais baratas, mas também a melhores empregos e qualidade de vida
A estrutura que levou à escassez de moradias nas cidades de alta demanda
- O lugar onde se mora afeta quase todos os elementos da vida: emprego, lazer, amigos e vizinhos, número de filhos, momento de ter filhos e até a saúde
- A moradia é o maior ativo da maioria das pessoas e, para a economia como um todo, determina a localização e a oferta do recurso mais importante: as pessoas
- Em muitos países ocidentais, o preço das novas moradias supera em muito o custo de construir mais casas
- Os altos salários das cidades atraem pessoas, e parte do aumento de renda acaba pressionando aluguéis e preços dos imóveis para cima
- Crédito fácil e juros baixos também contribuem para a alta dos preços da habitação
- Em um bem comum, renda alta e juros baixos normalmente levariam ao aumento da oferta, mas a oferta de moradias nas cidades de alta demanda não consegue acompanhar isso
- Em muitas cidades como Dublin, Singapore, Auckland, Paris, Vancouver, Rome, Hong Kong, Barcelona, Moscow, Cape Town e Zurich, os preços dos imóveis são muito altos em relação ao custo de construir novas unidades
- Em setores baseados em capital intangível, como software e serviços financeiros, produtividade e inovação aumentam quando as pessoas estão próximas; por isso, quanto mais forte esse tipo de indústria numa região, maior tende a ser a demanda por moradia
- A San Francisco Bay Area é uma região muito produtiva no Ocidente e também de altíssima demanda residencial, e isso, combinado com restrições à construção, a tornou extremamente cara
A dimensão da alta nos preços da moradia
- Nos últimos 40 anos, o peso da moradia ficou muito maior, em sobreposição ao crescimento da economia intangível centrada em software e propriedade intelectual, da qual também recebe alguma influência
- Nos anos 1960, nos EUA e no Reino Unido, era comum que uma família de classe média com uma única renda comprasse uma casa confortável
- Quando as pessoas passam a querer morar mais em determinada região, acontece uma de duas coisas
- Constrói-se mais moradias para atender a demanda
- Mais pessoas são espremidas nas moradias existentes, e o custo de morar nelas vai sendo puxado para cima
- Em London, o custo de deixar imóveis vazios ficou tão alto que as casas desocupadas representam apenas alguns poucos por cento do total
- A alta dos preços dos imóveis nas principais áreas metropolitanas desde 1980 é uma forte evidência da escassez habitacional
- Na região metropolitana de New York City, os preços dos imóveis subiram 706%, o que representa 376% acima da inflação ao consumidor dos EUA e 326% acima dos salários
- San Francisco teve alta de 932%
- London subiu mais de 2.100%, cerca de 1.500% acima dos salários
- Sydney subiu 1.450%, enquanto o salário por hora aumentou 480%
- Ireland teve alta de cerca de 800%, influenciada especialmente por Dublin
- Esses preços equivalem a cerca de 2 a 4 vezes o custo de construir uma casa nova de padrão equivalente, e a diferença entre custo de construção e preço do imóvel é um indicador aproximado do custo adicional criado pelas restrições à nova construção
Moradias mais caras, ao contrário de outros bens duráveis
- Quase todos os outros produtos domésticos melhoraram e ficaram mais baratos desde os anos 1970
- Em 1975, o trabalhador americano mediano precisava de 60 horas de trabalho para comprar uma TV, mas em 2013 isso caiu para 7 horas
- Refrigeradores e freezers caíram de 65 horas para 20 horas
- Esteiras mecânicas caíram de 18 horas para 6 horas
- Lava e seca caíram de 67 horas para 30 horas
- Automóveis também ficaram cerca de três vezes mais baratos do que em 1964 em termos de salário médio por hora
- A moradia, ao contrário dos outros bens duráveis, ficou mais cara com o tempo, e, ao considerar as melhorias de qualidade, a diferença em relação a outros produtos é ainda maior
- A renda aumentou, mas, para bancar uma moradia familiar razoável nas grandes cidades, agora normalmente é preciso que ambos os pais trabalhem
- Muitas pessoas se mudam para mais longe do centro para encontrar moradias acessíveis e passam a gastar mais tempo e dinheiro com deslocamento
- O efeito direto das moradias caras é gastar muito com aluguel ou compra e sobrar menos para outros consumos, mas o impacto maior está em mudar onde as pessoas vivem, onde trabalham, o tamanho da família e seus comportamentos cotidianos
A escassez de moradias reduz a produtividade
- Bons empregos elevam os preços da moradia, mas, ao mesmo tempo, a falta de habitação empurra algumas pessoas para fora das regiões mais produtivas
- Por causa disso, muitas pessoas acabam permanecendo em empregos de menor produtividade em vez de conseguir o trabalho que teriam se pudessem se mudar para um lugar mais produtivo
- Empresas de alta produtividade também têm mais dificuldade para contratar as pessoas de que precisam, e até quem já mora nessas regiões produz menos por não conseguir se combinar com pessoas de habilidades complementares
- Empresas fazem profissionais altamente qualificados gastarem tempo com tarefas que outras pessoas poderiam fazer, e o mesmo fenômeno aparece na vida pessoal
- Se o custo de moradia de um encanador próximo sobe e encarece o serviço, as pessoas passam a gastar tempo consertando um vazamento por conta própria em vez de chamar o encanador
- Trabalhadores de grandes cidades são, em média, mais produtivos do que trabalhadores de cidades pequenas com nível semelhante de habilidade e educação
- Mais importante do que o tamanho bruto da população é a complementaridade
- Um engenheiro de software qualificado pode ter um aumento de renda maior ao se mudar de Mexico City para Berlin do que para uma cidade apenas maior em população
- Em um estudo na Espanha, pessoas que se mudaram de cidades pequenas para grandes obtiveram um prêmio salarial e acumularam experiências melhores ao longo do tempo; mesmo depois de sair, esse efeito da experiência permaneceu na forma de salários mais altos
- Nos EUA, quando o tamanho de uma cidade dobra, a produtividade por trabalhador tende a subir mais de 2%
- Essa relação é clara em cidades com trabalhadores qualificados e com maior escolaridade
- Regiões metropolitanas grandes compostas majoritariamente por trabalhadores pouco qualificados não ficam mais produtivas apenas por crescer
Baixa densidade criada por regulação e perda econômica
- Hoje, as cidades mais bem-sucedidas dos EUA e de outros países ocidentais são, pelos padrões históricos e globais, muito pouco densas e muito espalhadas
- A Paris de Haussmann, a Barcelona de Gaudi e os bairros georgianos e vitorianos de London são muito mais densos do que quase toda a Bay Area e do que a maior parte da região metropolitana de NYC, com exceção de Manhattan
- A principal causa são as regulações que proíbem edifícios que fariam uso mais eficiente do solo
- Gilles Duranton e Diego Puga argumentam que, se New York permitisse densidades nos níveis historicamente comuns, aluguéis e preços dos imóveis se aproximariam dos custos de construção, e a população poderia mais que dobrar, passando de 40 milhões de pessoas
- Em outras cidades “superstar” dos EUA, como Bay Area, Boston e Los Angeles, permitir alta densidade poderia produzir mudanças semelhantes
- Segundo um estudo, apenas afrouxar as restrições à construção de habitações de alta densidade em New York City, San Jose e San Francisco até a média nacional já poderia elevar o PIB total dos EUA em 8,9%
- Milhões de pessoas migrariam para empregos que aproveitam melhor suas habilidades
- O salário médio nos EUA subiria US$ 8.775 por ano
- Duranton e Puga estimam que um regime habitacional em que seja fácil construir poderia elevar a renda média em cerca de 25%, ou US$ 16.000 por pessoa por ano
A inovação acontece melhor em cidades densas
- Quase toda inovação, antes e agora, acontece nas cidades
- As cidades funcionam como grandes mercados de trabalho, facilitando que inovadores colaborem e criem novas formas de fazer as coisas
- Cidades como Amsterdam, Edinburgh, London, Cleveland, Vienna, Detroit e, hoje, San Francisco produziram, em certos períodos, inovações que mudaram o mundo
- A Bay Area, o Silicon Valley e San Francisco têm uma população de 7,5 milhões, mas superam toda a Europa, com 750 milhões de habitantes, no número de startups de tecnologia que cresceram até atingir valor de mercado acima de 1 bilhão de dólares
- Em 2007, 10 cidades dos EUA, com menos de 10% da população do país, produziram 70% das patentes ligadas à ciência da computação e 79% das patentes ligadas a semicondutores
- A proximidade geográfica é especialmente importante para a transferência e a combinação de ideias
- Em ideias não convencionais, é difícil saber de antemão quais combinações serão valiosas, e elas podem depender de encontros casuais ou da mistura de elementos
- A Bell Labs foi projetada para que todos acabassem se encontrando em algum momento, e Steve Jobs também colocou um espaço comum central na Pixar
- A London Stock Exchange e a Lloyd’s of London começaram em cafeterias do século 17
- Dados de mais de 600 mil patentes americanas registradas entre 2000 e 2010 mostram que áreas de baixa densidade também podem manter clusters especializados, mas avanços não convencionais se beneficiam de ambientes urbanos densos
- As vantagens de localização de setores baseados em ideias, como software, desaparecem em um raio de 10 milhas, e em setores ainda mais centrados em ideias, como publicidade, desaparecem em 0,5 milha
- Inventores que se mudaram de clusters pequenos para clusters grandes tendem a aumentar significativamente sua produtividade em patentes
- Quando se limita a quantidade de moradias em regiões como a Bay Area, pode-se perder não só produtividade, mas também novas ideias que fazem a sociedade avançar
A moradia se torna um ativo escasso e amplia a desigualdade
- Restrições de oferta transformaram a moradia, de um bem durável como geladeira ou carro, em um ativo escasso como títulos, obras de arte ou metais preciosos
- Em lugares como Tokyo, Seoul e a New York City anterior aos anos 1920, onde incorporadoras podem adicionar moradias com facilidade, o aumento da demanda leva não apenas à alta de preços, mas também ao aumento da oferta
- Quando a oferta de moradia é fixa, parte da melhora da renda total das pessoas vai para os proprietários de terra
- As pessoas elevam os preços da moradia ao destinar parte da renda maior a isso
- A proposta de Henry George de um imposto sobre o valor da terra se baseia nessa estrutura
- Melhorias locais, como um novo parque ou saneamento melhor, também aumentam a disposição de morar na região, fazendo com que proprietários já estabelecidos capturem boa parte desse valor
- Os conflitos em torno da gentrificação também surgem da mesma estrutura
- Os altos salários de banqueiros e trabalhadores de tecnologia elevam os aluguéis em bairros de baixa renda que se tornam descolados
- Muitas comunidades de baixa renda se desestruturam com o aumento dos aluguéis e a mudança de lojas e serviços para atender novos clientes mais ricos
- A principal preocupação dos moradores antigos não é a melhoria do lugar em si, mas o risco de serem expulsos de suas casas e de sua comunidade
- Se a oferta de moradia e de espaço comercial aumentar ao mesmo tempo em que os moradores antigos também se beneficiam, uma situação de soma zero pode se transformar em uma estrutura em que todos melhoram
- Um exemplo é quando os moradores antigos aprovam o adensamento por voto e recebem benefícios diretos
- Na maior parte do Ocidente, uma fatia maior do crescimento econômico tem ido para os proprietários de terra, enquanto a parte que vai para os demais diminui
- O aumento da participação do capital mostrado por Thomas Piketty, nos EUA, foi ao menos em grande parte um aumento da participação dos proprietários de terra causado pela alta dos custos de moradia, especialmente em estados com fortes restrições à construção de novas casas
- Na maior parte do Ocidente, a dimensão da desigualdade de riqueza é determinada principalmente pela desigualdade habitacional, mais do que pela desigualdade de renda
Desigualdade regional e colapso da mobilidade
- A falta de moradia também amplia a desigualdade regional
- Quem não recebe salários altos passa a ter mais dificuldade para se mudar para cidades de alta renda
- O caso de um trabalhador da limpeza no Alabama mostra essa mudança
- Em 1960, se ele se mudasse para New York City, seu salário seria 84% maior e, mesmo depois do aluguel, sua renda ainda poderia ser 70% maior
- Em 2010, mudar-se para New York City elevava sua produtividade e salário em 28%, mas o custo de moradia era muito mais alto, de modo que a renda líquida e o padrão de vida caíam
- Encanadores, recepcionistas e outros também sofrem efeito parecido
- Advogados de elite têm um aumento salarial suficientemente grande para compensar os aluguéis altos e ainda valer a mudança, tanto em 1960 quanto em 2010
- Peter Ganong e Daniel Shoag concluíram que esse efeito reduziu diretamente a velocidade com que estados pobres dos EUA alcançavam os estados ricos
- De 1880 a 1980, estados pobres alcançavam os mais ricos a uma taxa de cerca de 2% ao ano
- Depois disso, a velocidade de convergência caiu pela metade, para cerca de 1% ao ano
- Antes, pessoas de todas as faixas de renda e níveis de qualificação se mudavam para lugares mais prósperos, mas agora só os de renda mais alta conseguem se deslocar com facilidade
- Em muitas regiões ocidentais, as pessoas mais produtivas vão embora, e os trabalhadores menos qualificados que ficam competem entre si por empregos limitados e mal pagos, o que reduz ainda mais os salários
- Quando a moradia em cidades superstar é escassa e cara, se uma cidade entra em declínio, só as pessoas mais qualificadas conseguem sair, e com isso desaparecem seus efeitos positivos de transbordamento, aprofundando ainda mais a retração da atividade
- Historicamente, quando as condições pioravam, era comum que os moradores mais pobres deixassem a região
- Houve muitas tentativas de evitar a fuga de talentos para reduzir perdas nas regiões que ficam para trás, mas poucos casos tiveram sucesso, e é preciso uma solução que restaure a mobilidade de empregos entre todos os níveis de renda e qualificação, algo historicamente comum
Impacto na formação de famílias e na taxa de natalidade
- O preço da moradia determina não apenas em que região as pessoas vivem, mas também em que tipo de casa elas vivem
- Quanto mais caro for adicionar um quarto, maior também será o custo de ter filhos
- Moradias caras podem fazer as pessoas adiarem o momento de ter filhos e, quando os tiverem, se mudarem do centro urbano para subúrbios mais baratos
- Perdem-se as vantagens das comodidades urbanas e da vida social
- Soma-se um deslocamento diário mais longo
- Pode haver menos opções de emprego
- Em todo o mundo desenvolvido, o número de filhos que as mulheres efetivamente têm é muito menor do que o número que dizem querer ter
- Um estudo recente mostrou que, controlando outros fatores, um aumento de 10% no preço das casas reduz o número total de nascimentos em 1,3%
- Combinado com a forte alta dos custos de moradia dos últimos 40 anos, isso sugere uma grande queda no número de nascimentos no Ocidente
- Um relatório estimou que o aumento do custo da moradia no Reino Unido entre 1996 e 2014 pode ter reduzido em 157 mil o número de nascimentos no período
- Rendas mais altas podem facilitar o pagamento de custos como
childcaree assim aumentar o número de filhos, mas os custos de moradia podem impedir as pessoas de terem tantos filhos quanto gostariam - Isso tem um custo financeiro, mas também um custo pessoal e humano grande: menos irmãos, menos tempo com os avós e menos sentido que os pais extraem da relação com os filhos
Forma urbana, obesidade e saúde
- A taxa de obesidade nos EUA subiu de cerca de 10% no início dos anos 1960 para 35% hoje, mas uma causa única não está clara
- O Japão teve crescimento de renda mais rápido no mesmo período, mas a taxa de obesidade quase não mudou e permaneceu em menos de 5%
- Alimentos processados, certos tipos de gordura ou açúcar, e a queda do tabagismo podem ser causas do aumento da obesidade
- Os japoneses consomem cerca de metade dos alimentos processados consumidos pelos americanos
- Os japoneses ingerem muito mais ácidos graxos ômega-3
- A taxa de tabagismo no Japão é um pouco mais alta do que nos EUA
- Outra grande diferença é a forma como as cidades são construídas
- As regras de uso do solo no Japão são relativamente leves e, mesmo nos lugares mais restritivos, permitem prédios de 3 andares ocupando todo o lote
- Por isso, as cidades superstar do Japão crescem com densidade muito maior do que as cidades americanas e absorvem muito mais população
- O ambiente urbano japonês tem ruas estreitas e bem subdivididas, alta caminhabilidade, estacionamento caro, vias expressas pedagiadas e quase prioridade aos pedestres
- Em Tokyo e Osaka, a participação do carro particular nos deslocamentos é de 12% e 13%, respectivamente
- Los Angeles: 85%
- Chicago: 77%
- Houston: 91%
- Phoenix: 87%
- Muitas cidades americanas são espalhadas demais para deslocamentos a pé, de bicicleta ou por transporte público
- A região metropolitana de Tokyo tem 38,1 milhões de habitantes em 8.500 km², enquanto a região metropolitana de New York City tem 23,7 milhões espalhados por 34.500 km²
- Mais de 45% da população japonesa vive nas duas maiores cidades do país, Tokyo e Osaka, enquanto nos EUA, mesmo usando a definição mais ampla, apenas cerca de 12% da população vive nas maiores cidades
- O japonês médio caminha milhares de passos a mais por dia do que o americano médio, e dados de passos de smartphones fornecem evidências de que essa diferença ajuda a explicar a obesidade entre países e dentro de cada país
- New York City, a cidade mais densa e caminhável dos EUA, tem a menor taxa de obesidade do país, cerca de metade da média nacional
- Manhattan tem uma taxa ainda pela metade disso, cerca de um quarto da média nacional
- A expansão urbana de baixa densidade e a escassez de moradia criada por essas políticas podem prejudicar a saúde, a igualdade, a riqueza média e o número de filhos, mas os efeitos positivos da moradia de alta densidade sobre a saúde costumam ser ignorados
Mudanças climáticas e densidade habitacional
- Cidades boas para caminhar são importantes não só para a obesidade, mas também para as emissões de carbono
- Em 2018, as emissões de CO2 baseadas no consumo do japonês médio foram de 10,3 toneladas, enquanto as do americano médio foram de 17,6 toneladas, ou seja, as dos EUA foram 74% maiores
- Em 2016, as emissões do setor de transporte foram de 1,63 tonelada no Japão e 5,22 toneladas nos EUA, mais de três vezes maiores nos EUA
- Mapas do Reino Unido e da costa leste dos EUA mostram que áreas de alta densidade em cidades como New York, Philadelphia e London emitem muito menos carbono por pessoa do que as áreas espalhadas ao redor
- O Centre for Cities, do Reino Unido, estima que moradores de fora das cidades emitem 50% mais carbono do que moradores de dentro delas
- Em 2020, a população da California caiu pela primeira vez desde o início dos registros
- A pandemia foi o fator mais recente a levar pessoas a deixarem as cidades caras e de clima ameno da California
- Algumas se mudaram de cidades com transporte público e moradias relativamente densas, como San Francisco, para cidades mais baratas do Sunbelt, como Atlanta, Phoenix e Dallas
- Essas cidades dependem mais de carros e de refrigeração intensiva em energia
- Nos últimos 20 anos, a população de Atlanta cresceu quase 50%, Houston se tornou a 3ª ou 4ª maior cidade dos EUA, e Phoenix subiu da 99ª posição em 1950 para a 5ª hoje
- A dependência de carros e ar-condicionado contribui para desastres ambientais
- Casas novas têm isolamento muito melhor do que casas antigas
- PassivHaus é uma casa projetada para manter uma temperatura adequada sem energia adicional, e os gastos com aquecimento e refrigeração podem ficar em apenas alguns dólares por mês
- Uma PassivHaus no Oregon recentemente se manteve 30 graus Fahrenheit mais fria do que o ambiente externo durante uma onda de calor, sem ar-condicionado
- Blocos de apartamentos têm menos área de superfície externa por unidade do que casas unifamiliares, perdendo e ganhando menos calor e sendo mais ecológicos
- Novas moradias podem ser construídas com carbono incorporado líquido zero, pagando custos de reflorestamento ou por outros meios de melhoria ambiental
- Se cidades boas para caminhar proibirem novas moradias, os moradores acabarão indo para lugares como Atlanta, onde se constroem casas maiores e mais intensivas em carbono e se dirige mais
A possibilidade de chegar até crise financeira, Covid e conflito político
- Os efeitos da escassez de moradia podem aparecer também em áreas além de obesidade, taxa de natalidade, desigualdade, mudanças climáticas e crescimento salarial
- Scott Sumner e Kevin Erdmann consideram que a “bolha” imobiliária anterior à crise financeira de 2008 talvez não tenha sido uma bolha de fato
- Como foram construídas poucas casas nas regiões para onde as pessoas mais queriam se mudar, a alta de preços pode ter sido uma resposta racional, e não especulação irracional
- Eles veem a alta de juros pelo Fed para estourar a bolha como resultado de um diagnóstico errado do problema, e a causa da crise que se seguiu
- O fato de os preços atuais já terem superado novamente o pico da “bolha” daquela época e não darem sinais de cair tão cedo reforça essa visão
- A Covid também pode ter piorado por causa da escassez de moradia
- Moradia superlotada faz com que pessoas aglomeradas na mesma casa transmitam doenças umas às outras, ampliando infecções, inclusive a Covid
- Mais densidade, se significar mais casas sendo criadas, pode na verdade reduzir a superlotação
- Ainda não dá para dizer com certeza se a oferta de moradia teve papel importante na pandemia de Covid
- As guerras políticas e culturais também podem ter raízes na escassez de moradia
- Eleições no mundo de língua inglesa têm se dividido cada vez mais entre cidadãos de cidades e subúrbios relativamente prósperos e com maior escolaridade, e cidadãos de áreas rurais e cidades em declínio
- Estes últimos podem ter a percepção de que o sistema já foi manipulado para favorecer os que já são ricos
- Britânicos e franceses que vivem em regiões onde os preços dos imóveis ficaram estagnados tinham maior probabilidade de votar, respectivamente, no Brexit ou no National Front
- Muitos jovens adiam a formação de família para viver em cidades culturalmente atraentes e aceitam empregos mal pagos e instáveis para conseguir bancar aluguel e custo de vida
- Em contrapartida, gerações mais velhas possuem ativos imobiliários que se valorizaram várias vezes em relação ao preço de compra e, em alguns casos, priorizam proteger seu bairro em vez da necessidade de mais moradias
Uma solução para evitar o jogo de soma zero
- Resolver a escassez de moradia é difícil apenas com um cabo de guerra político de soma zero, e o Ocidente pode ficar trilhões de dólares mais rico se resolver esse problema
- Uma solução bem desenhada precisa distribuir os ganhos de forma ampla, incluindo até quem hoje se opõe a novas construções
- Uma possibilidade é uma democracia extremamente localizada, em que cada rua decide por voto se quer se adensar
- Onde a maioria não concordar, nenhuma obra acontece
- Como ruas que escolhem se adensar se tornam muito mais valiosas, proprietários em áreas de alta demanda têm grande incentivo para votar por maior densidade
- Há outras abordagens, como o Senate Bill 9 da California, mas mais importante do que a solução específica é reconhecer que a escassez de moradia pode ser um dos maiores problemas da nossa era
- Como mostra a politização das vacinas contra Covid nos EUA, é preciso evitar que a questão da moradia também se cristalize como uma disputa entre campos políticos
- Soluções criativas e menos expostas, que transformem um jogo de soma zero em um de soma positiva, têm mais chance de dar certo
- Corrigir a escassez de moradia pode gerar não só queda nos preços das casas, mas também empregos melhores, melhor qualidade de vida, comunidades mais coesas, famílias maiores e vidas mais saudáveis
1 comentários
Opiniões no Hacker News
Todos os efeitos macroeconômicos produzidos pela moradia fazem sentido para mim. Sou um ativista de habitação envolvido na política local em Oak Park, Illinois, e os impactos micro e locais das restrições habitacionais também são grandes
Surge uma decadência do comércio de rua. O varejo depende de circulação de pessoas, mas moradores de zonas exclusivamente de casas unifamiliares não entendem o que é necessário para sustentar os tipos de negócio que dizem querer, como estúdios de yoga, cafés, galerias e livrarias. Como resultado, o planejamento dos corredores comerciais acaba em ruas quase decadentes, com postos de gasolina, terrenos vazios e, ocasionalmente, um salão de manicure ou uma Domino's Pizza
A segurança pública também piora. Quando o sol se põe, essas ruas comerciais subutilizadas viram espaços mortos; como não há pessoas andando, também não há olhos vigiando, e dá para ver claramente no mapa para onde o crime se concentra
O IPTU também sobe. Muita gente quer se aposentar no bairro onde viveu a vida toda, mas, em municípios esmagadoramente reservados a casas unifamiliares e com boas escolas, o maior lance por um lote residencial vem de famílias com filhos em idade escolar. As escolas respondem por mais da metade da carga do imposto sobre propriedade — no nosso caso, dois terços —, e isso piora quanto maior é a proporção de famílias que vão embora quando os filhos se formam no ensino médio. Com uma variedade de tipos de moradia, aposentados poderiam se mudar para lugares que fizessem sentido economicamente e permanecer na base tributária, mas nós proibimos isso
O problema desse tipo de conversa é que quase todo problema enfrentado por municípios urbanos provavelmente decorre de gerações de proibição de moradias; quando você começa a falar disso, passa a soar como um excêntrico
A parte sobre “passar a soar como um excêntrico” realmente bate forte. Isso fica ainda pior por causa do abismo geracional, porque toda interação é enquadrada como um ataque a moradores antigos. Por exemplo, não querem admitir que os impostos precisam subir porque custa mais manter a infraestrutura, ou que aposentados sentados em casas de US$ 2 milhões não conseguem fazer downsizing para apartamentos, então pessoas que de fato precisam se deslocar para o trabalho têm de dirigir vindo de subúrbios mais distantes, e que transporte público não é uma opção porque é óbvio quem vota sistematicamente contra ele
Um debate em que os “preservacionistas” exigiam um estacionamento enorme em um prédio de apartamentos bem ao lado da estação de metrô foi surreal. Mesmo a incorporadora achando exagerado, a exigência reduziu o número de unidades e elevou os preços; no fim, as vagas de estacionamento não usadas acabaram sendo alugadas como depósitos. Isso porque pessoas que escolhem morar ao lado do transporte público muitas vezes não querem pagar o custo de ter carro. Atuariamente falando, a maioria das pessoas presentes naquela reunião provavelmente já terá morrido a esta altura, mas suas decisões ainda serão visíveis em 2050
Mesmo depois de liberalizar a habitação, esbarra-se no problema de as forças econômicas tentarem transformar moradia em um bom investimento. Se você compra um apartamento e paga o empréstimo ao longo de 20 anos, acaba com uma pilha de dinheiro ampliada por alavancagem sobre a poupança básica. Só que hoje a moradia na Espanha tem enormes benefícios fiscais para essa residência principal. Na venda, os impostos superam em muito o imposto sobre propriedade; e, embora o imposto sobre propriedade seja um imposto bastante decente, os proprietários o consideram injusto e o mantêm baixo, então compensa mais deixar imóveis subutilizados. No fim, prédios que nos anos 1980 abrigavam em média 5 a 6 pessoas por domicílio hoje ficam em torno de 1,5 pessoa. A situação é que seria preciso construir em excesso de forma absurda para permitir que quem mora em uma boa localização não precise fazer nada além de ganhar dinheiro com seu “investimento”
Os Estados Unidos podem construir mais. Há subúrbios internos demais que precisam ser preenchidos e levados a oito andares. Mas, até que o investimento residencial se torne menos importante e o preço da moradia passe a refletir sua utilidade, não a valorização do terreno por baixo dela, isso no fim será apenas empurrar o problema para depois
Os georgistas exageram ao querer fazer do imposto sobre valor da terra o único imposto do mundo, mas, sem facilitar a construção e ao mesmo tempo tornar a especulação com valor da terra realmente arriscada, não vejo uma solução de longo prazo para os problemas que derivam da moradia
Nossa política habitacional rompeu esse contrato social. Muitos jovens não conseguem pagar para morar em cidades caras e cheias de oportunidades, e os que conseguem muitas vezes dependem da ajuda da família. [1]
O NIMBY domina os dois lados do espectro político, especialmente entre pessoas mais velhas. Para gerar mudança, os jovens precisam participar do movimento YIMBY
[1] https://news.ycombinator.com/item?id=43213546
A livraria não conseguiu absorver um aumento de 30% no aluguel, a loja de donuts fechou por motivo semelhante, e outros pequenos negócios estão na mesma situação. Nos últimos sete anos, muitos projetos de moradia de alta densidade chegaram e tornaram o lugar mais caminhável; parece que os proprietários de imóveis comerciais decidiram espremer os inquilinos. Pequenos negócios não conseguem fechar as contas com aluguéis altos e fecham, deixando lojas vazias, ou grandes redes entram e acabam com o caráter local. Aí também há menos lugares para onde vale a pena ir a pé
Na segunda-feira vou a Salem, Oregon, para testemunhar em apoio ao HB 2138, o grande projeto de lei de habitação deste ano da governadora Kotek
Henry George já falava disso em Progress and Poverty há mais de 100 anos. A solução dele era incentivar construções mais altas tributando a terra, não os edifícios, e economistas dizem que isso está entre os impostos mais eficientes possíveis.
Em tese, poderia ser algum percentil, como o 80º percentil do valor de terra detido por pessoa. Mesmo por esse critério, provavelmente a maior parte da terra seria tributada, pelo menos no início. O excedente seria tributado com base no valor. Isso evitaria uma revolta dos proprietários de moradia mais vulneráveis e mais fáceis de despertar simpatia. É claro que terras mantidas por meio de estruturas de propriedade opacas deveriam ser consideradas acima do limite. No caso de pessoas jurídicas com estruturas de propriedade transparentes, talvez fosse possível dividir a terra por proprietário, mas, se incluirmos empresas de capital aberto, isso provavelmente viraria um problema matemático difícil de resolver; seria possível aplicar aproximações ou simplesmente tributar a terra.
A vantagem de um imposto sobre riqueza em terra, em comparação com um imposto geral sobre riqueza — por exemplo, uma abordagem à la Piketty —, é que esse “imóvel” que é a terra é muito mais difícil de esconder por meio de holdings offshore do que a riqueza em geral. Por necessidade, tudo está documentado.
Ao contrário de George, não espero que apenas um imposto sobre a terra consiga financiar completamente o orçamento geral. Mas ele pode ter um papel significativo. A grande dificuldade de um imposto sobre o valor da terra é avaliar esse valor; é um problema difícil e, no passado, já gerou controvérsias por causa da volatilidade e de aparentes inconsistências. Nos EUA, minha abordagem preferida seria uma emenda constitucional, permitindo centralizar a competência necessária usando recursos do governo federal.
Se houver um grande terreno não desenvolvido no centro, o imposto sobre propriedade referente à parte não melhorada será bastante alto. Mas o problema é que, por causa do zoneamento restritivo, o valor não melhorado costuma ser avaliado como bem baixo para fins fiscais.
Por exemplo, se você mora em 2 acres, mas as regras de zoneamento permitem apenas 1 unidade residencial a cada 5 acres, não há muito que fazer com o restante da terra. Por isso, o valor da terra restante é baixo, e o imposto também. Isso é especialmente verdade em áreas com pouca indústria, onde a mesma regulamentação pode até proibir usos industriais ou agrícolas.
Ou seja, a estrutura que você procura talvez já exista, mas o ponto central continua sendo o zoneamento.
Quem tem casa tem interesse em que o problema piore, e quem compra uma casa compra partindo da premissa de que o problema vai piorar. Pessoas que reclamavam do custo mudam de posição quando compram uma casa.
O problema é que todos os envolvidos querem que as coisas piorem.
Mas, se alguém tem uma casa de US$ 500 mil e pretende vendê-la para comprar uma de US$ 750 mil, uma alta de 10% nos preços das casas significa um custo líquido de US$ 25 mil.
A oferta limitada reduz as opções. A chance de encontrar a casa ideal diminui, e a chance de fazer concessões aumenta.
A escassez de moradia surge porque uma região é atraente demais por causa dos empregos, então parece paradoxal que a única “solução” seja construir mais casas, aumentando a oferta de trabalhadores e tornando a região ainda mais atraente para as empresas. Parece lutar contra moinhos de vento e, no fim, algo que inevitavelmente sairá do controle. Os esforços para aliviar acabam piorando a situação.
Seria interessante ver se, com outra abordagem, seria possível reduzir a escassez tornando a região menos atraente. Por exemplo, cobrar impostos muito mais altos de empresas em áreas muito densas ou limitar a receita total de todas as empresas dentro de determinada região. Claro que esse tipo de medida também teria seus próprios problemas e desafios, mas poucos problemas econômicos são tão ruins quanto uma crise habitacional, e terra existe em quantidade suficiente.
As pessoas querem morar perto do trabalho e das lojas que querem frequentar. A abordagem proposta reduziria ou expulsaria essas empresas, deixando o estoque de moradia de alta densidade, mas o valor dele cairia muito conforme as empresas fossem limitadas ou se mudassem. Foi assim que você criou uma favela.
Construir mais moradias de fato alivia o problema. Alivia para quem passa a morar nelas, e também piora porque mais pessoas passam a querer se mudar para lá. Mesmo que o tamanho da fila de espera permaneça igual, se o número de pessoas que conseguem morar ali aumenta, uma proporção maior de pessoas fica feliz.
Olhando para a realidade, Tokyo tem uma população cerca de 4 vezes maior e, mesmo assim, os aluguéis são mais acessíveis que em LA. E Japan foi o país que inventou o conceito de financiamento imobiliário entre gerações.
Falando sério, se a preocupação é que os efeitos de rede da densidade populacional sejam o problema, o objetivo deveria ser replicá-los em outros lugares, não atrapalhá-los.
Mas não estamos nos empenhando de verdade em nenhuma das duas. Ingenuamente, parece que deveríamos buscar todas as soluções possíveis, mas a sociedade está se movendo na direção exatamente oposta.
No meu país, vi muitos jovens que foram para a cidade em busca de uma educação melhor acabarem desempregados ou em empregos sem saída, competindo, em uma economia estagnada, com outros jovens recém-formados que também tinham ido para a cidade.
Pelo menos aqui, a estratégia vencedora é ir para a cidade apenas para estudar e depois voltar para o campo ou para uma cidade pequena, optando por moradia mais barata e uma concorrência menos acirrada por vagas. A diferença salarial também não é tão grande, e algumas profissões, como médicos ou psicólogos, chegam a pagar mais em áreas rurais, porque os empregadores aumentam os salários para conseguir encontrar candidatos.
A cultura do “eu já garanti o meu, agora você que se vire” está nos matando.
Por que pessoas que compraram casas graças a mudanças de zoneamento rejeitam mudanças de zoneamento que valorizariam suas próprias casas?
Por causa de racismo e de uma falta fundamental de compreensão sobre economia.
Proprietários de imóveis presumem que todas as outras pessoas também são proprietárias, então acreditam que a alta dos preços das casas beneficia todo mundo.
O que mais odeio em não conseguir pagar uma casa é que aluguéis altos demais tornam ter mais um filho praticamente impossível. Pelo menos, não sem grandes problemas e riscos.
Não falta terra; falta transporte eficiente. Construir para cima ou ter ideias criativas em torno de moradia é ótimo, mas o problema final é transporte. Para resolver o problema habitacional de LA, deveria ser possível morar em Reno, Nevada, e trabalhar em Santa Monica, Califórnia. Não estou dizendo que tenho a solução, só apontando o domínio do problema.
Os EUA não têm a infraestrutura de transporte moderna existente em um país de tamanho semelhante como a China. Em geral, moradias são construídas à beira d’água ou junto a eixos de transporte em direção à água. Até o problema NIMBY poderia ser resolvido com trens subterrâneos de alta velocidade que não afetem a aparência externa. É um problema difícil, mas não insolúvel. Não basta ter economia de escala, investimento governamental e estratégias econômicas inteligentes; é necessária uma revolução real em tecnologia de construção e transporte. Precisamos de cronogramas de construção de anos, não de décadas. Mas temo que a política atual não permita isso.
Não é realista despejar recursos infinitos para estender deslocamentos diários por distâncias enormes. Levado ao extremo lógico, todo mundo teria que ir trabalhar de jato particular. Quanto maior a rede de transporte, mais ela custa; com o mesmo custo, os intervalos entre veículos aumentam e a conveniência cai.
O transporte mais eficiente é o trabalho remoto, que evita o deslocamento desde o início. Depois vêm caminhar ou andar de bicicleta; depois, o transporte público, que funciona melhor em áreas com muitos usuários, ou seja, em cidades densas. https://humantransit.org/basics/the-transit-ridership-recipe
Dá para pensar no serviço ferroviário como panquecas. Com a mesma massa, você pode fazer panquecas normais, espalhá-la finamente por uma área grande ou fazer panquecas pequenas e grossas. Se quiser um ótimo serviço em uma região enorme, precisa aumentar drasticamente os recursos投入.
Transporte é, sim, um grande problema, mas a direção é a oposta. Precisamos de transporte público e densidade suficiente para que as pessoas não precisem de carro todos os dias; isso liberaria quase metade do uso do solo nas cidades americanas para moradia e a tornaria mais barata. O que ajuda é não precisar morar em Burbank ou Chatsworth e dirigir uma hora até Santa Monica, nem pagar milhares de dólares por ano por esse privilégio.
Isso pode ser feito com moradias de alta densidade, transporte eficiente, ou ambos.
Infelizmente, o High-Speed Rail ficou absurdamente caro e, até onde sei, é todo financiado com dinheiro público. Em contraste, a moradia em geral e a rede ferroviária existente do século XIX foram construídas com capital privado. À parte, é por isso que o backbone de internet de costa a costa é privado: ele fica sobre terrenos ferroviários.
Derek Guy já escreveu sobre por que o Japão tem tantos artesãos graças a aluguéis baixos e alta densidade.
https://web-cdn.bsky.app/profile/did:plc:ks3gpa6ftoyaq7hmf6c...
Mesmo contando a mesma história, eu diria que a raiz do problema são os carros. Se não fosse o domínio dos carros, a densidade habitacional teria continuado alta.