- Nas transações imobiliárias dos EUA, o peso das comissões de corretagem se destaca em comparação com outros países, e o próprio modelo de compra e venda também não é comum
- A comissão na venda de imóveis nos EUA costuma ficar em cerca de 5% a 6% do valor da transação, um patamar alto em comparações internacionais
- Esse custo normalmente é dividido entre o corretor do vendedor e o corretor do comprador, fazendo com que a estrutura de comissões abranja os dois lados do negócio
- Na maioria dos outros países, a comissão de corretagem na compra e venda de imóveis é consideravelmente menor do que nos EUA, o que faz o modelo americano parecer uma exceção
- Uma comissão em torno de 6% é a primeira diferença a observar para entender os custos das transações imobiliárias nos EUA
Comissões de corretagem elevadas nas transações imobiliárias dos EUA
- A forma de comprar e vender imóveis nos EUA não é o modelo mais comum quando comparada à de outros países
- Na venda de um imóvel, a comissão de corretagem normalmente fica em 5% a 6% do valor da transação
- Em geral, essa comissão é dividida entre o corretor do vendedor e o corretor do comprador
A diferença em relação a outros países
- Na maioria dos países, a comissão de corretagem na compra e venda de imóveis é muito mais baixa do que nos EUA
- A estrutura de comissões de 5% a 6% dos EUA é, em termos internacionais, um caso excepcional
1 comentários
Opiniões no Hacker News
Não sei quanto valor os corretores acrescentaram nos últimos anos em coisas como guerras de lances ou acesso a imóveis fora do mercado, mas nunca entendi a justificativa para gastar tanto dinheiro com essa comissão
A última vez que vendi uma casa foi em 2011, quando ainda havia resquícios do colapso de 2008/09, e, mesmo conversando com vários corretores, não tive a sensação de que eles fariam muito para vender ativamente a casa além de colocá-la no MLS e coordenar horários de visita
O corretor do vendedor nem queria estar presente nas visitas; era só colocar uma caixa de chaves e passar o código ao corretor do comprador. Numa venda de imóvel pelo valor mediano, o corretor/broker do vendedor fica com US$ 12.400; se a caixa de chaves e o anúncio no MLS custam menos de US$ 500, não sei de onde vem o valor dos US$ 12.000 extras
Do lado do comprador, pelo menos o incentivo faz sentido. O comprador pode ligar para um corretor e encarregá-lo de procurar casas e coordenar tudo e, como parece que não paga o custo diretamente, não há motivo para não usar essa conveniência
Em 2011, o corretor indicado para mim tinha a reputação de resolver as coisas rápido e ser bom, mas quis listar o imóvel 8% abaixo do preço que eu tinha em mente e se recusou terminantemente a reduzir a comissão total de 6% para 5%
Então dispensei o corretor, fiz uma listagem própria no MLS por cerca de US$ 400 e defini a comissão do lado do comprador em 1,5%. Ainda assim, bastante gente veio visitar, e vendi pelo valor que eu havia estimado inicialmente. No fim, economizei mais de 10% em relação à perda de preço e às comissões que eu teria tido usando aquele corretor “competente”
Voltando à pergunta original: não sei de onde vem o valor oferecido ao vendedor. Também não há muitos trâmites jurídicos em que o corretor ajude. É preciso um contrato de compra e venda (quase sempre um formulário padrão), algumas declarações-padrão estaduais/federais, e o restante é tratado pela empresa de título
Só na primeira transação o vendedor usou um corretor; nas outras, as partes do outro lado também não tinham corretor. Pagar um advogado por hora para cuidar disso é mais simples e mais barato, e um advogado aleatório é muito mais competente do que um corretor aleatório. Mesmo na transação mais complexa, os honorários do advogado ficaram em torno de US$ 4.000; aplicar os 6% padrão nessa venda teria dado US$ 40.000
Se cada lado pagasse pelo próprio corretor, muito menos gente usaria corretores. Hoje, o comprador externaliza o custo, e muitos vendedores, por não se sentirem confiantes para lidar diretamente com o corretor do comprador, se armam com seu próprio corretor
Se o portal dos EUA (MLS?) estiver aberto a todos os imóveis, parece bom. Quando fui vender um pequeno terreno, fiquei irritado com a comissão cobrada para não fazerem nada, então contratei um broker claramente fora do padrão para fazer o anúncio por mim. Ele cobrava metade dos outros brokers, mas ainda assim era caro demais, e não fez nada além de enviar os documentos que eu lhe entreguei
Eles jogam no volume, então fazem bastante marketing e são fáceis de encontrar. Se você não pedir o que quer, ou não souber o que quer, é esse tipo de pessoa que vai encontrar. Por outro lado, se pedir corretamente, vai pagar alguém da liga principal, e o cartão de visita dessa pessoa dificilmente estará no mural de uma cafeteria ou no boletim da igreja
Quando vendi minha primeira casa, além da comissão regular integral, prometi pagar 50% do excedente do preço de venda se o fechamento ocorresse em até 45 dias após a assinatura
Aquela corretora era um monstro. Ela circulava por grupos de apoio a divorciados e tinha uma lista de mulheres recém-divorciadas que haviam recebido acordos em dinheiro. Foi uma oferta totalmente em dinheiro, muito acima do preço pedido, sem contingências, aceita na véspera da listagem e fechada 10 dias depois
Eu me senti uma pessoa horrível? Sim. A casa foi vendida de acordo com as minhas necessidades? Sim
Nas regiões costeiras da Califórnia, a estrutura de comissões é absurdamente lucrativa para os corretores de elite
Nesta semana, uma casa na nossa comunidade foi vendida por US$ 25 milhões. Um amigo meu representou o comprador, outro representou o vendedor. O corretor do lado do comprador tem cerca de US$ 200 milhões em volume de transações neste ano, e isso em um ano fraco. Neste bairro há muitas transações acima de US$ 20 milhões, e ele acabou de representar os dois lados em uma transação de US$ 50 milhões
Nesse nível, a comissão normalmente é de 2,5%/2,5%, e 5% de US$ 25 milhões dá US$ 1,25 milhão
Ironicamente, vender imóveis de alto padrão dá muito menos trabalho do que vender imóveis baratos. Há muito menos visitas, e nunca se faz open house
Trabalhei antes em uma grande empresa imobiliária e sei bem o quanto eles estão determinados a manter o monopólio dos serviços de listagem. Redfin, Zillow etc. apostaram na abertura dos serviços de listagem, mas entenderam mal a captura regulatória das associações de Realtors nacionais/estaduais/regionais. No fim, em vez de abrir uma nova forma para proprietários venderem suas casas diretamente, passaram a vender anúncios para Realtors
Apenas controlam o acesso ao MLS e contam com a inércia social
Engenharia de software dá muito menos trabalho pesado do que empregos de salário mínimo. Quanto mais você sobe, mais fácil fica
Já vi várias plataformas de “contratação automatizada” surgirem e, um ano depois, mudarem de direção para vender acesso e anúncios a recrutadores
Onde há pouco trabalho a fazer e muito a ganhar, parece que o mercado de intermediários sempre prospera
A Maklerprovision da Alemanha, ou seja, a comissão do corretor de imóveis, é de 7%.
Normalmente o vendedor paga metade, mas há casos em que o comprador paga tudo. Como também é preciso pagar custos de cartório e impostos do governo, o custo de compra de um imóvel passa de 12%.
Além disso, é melhor não vender esse imóvel em cerca de 10 anos. Caso contrário, é preciso pagar imposto sobre ganho de capital.
O lado bom é que, se você mantiver por mais de 10 anos e vender, não paga imposto. O IPTU também é bem baixo, então, depois de passar por essa etapa, em geral fica bom. Considerando o seguro de saúde público, o transporte público decente e o custo de mercado suficientemente barato, vale a pena.
Em Nova York (exceto a cidade de Nova York), fiquei surpreso ao ver que mais de 50% do custo total de ter uma casa vai para impostos. Comprei minha primeira casa em 2021, e o valor anual do financiamento é menor do que os impostos escolares e o IPTU anuais. É realmente insano.
O grande problema é que a avaliação imobiliária da nossa cidade não é justa. Pessoas que não compraram nem venderam casas nos últimos 10 anos desfrutam de valores avaliados muito baixos. Por exemplo, uma casa aqui perto foi vendida por 800 mil dólares, mas o valor avaliado era de 270 mil dólares. A avaliação fiscal parece esperar para ajustar o valor até que uma casa específica seja vendida.
Ou seja, a casa de 2 milhões de dólares da vovó ainda paga imposto com base no valor de 30 anos atrás.
O aluguel de apartamentos também é quase todo feito por meio de corretores e, antes, o inquilino pagava essa comissão diretamente, mas a lei mudou e agora o proprietário precisa arcar com ela.
Se usar só o corretor do vendedor, é 3,57%, mas, se você também tiver o seu próprio corretor, o total fica em torno de 7%.
Os intermediários da América do Norte são uma das formas de vida mais bem-sucedidas do planeta. Basta olhar para o sistema de saúde.
Acho que, em parte, a culpa é do amplo sistema de licenças. Essas licenças se tornaram um meio de proteger e expandir vantagens monopolistas.
Muitas profissões exigem licença, e as organizações que emitem essas licenças têm interesse em proteger e ampliar sua própria autoridade, bloquear a concorrência e elevar os preços.
Os requisitos de licenciamento geram lobby contínuo, e acho que são parte da causa do problema das comissões de corretores de imóveis.
Será que realmente precisamos fixar por lei cada canto do mercado de todas as profissões? Leis de certificação poderiam bastar. Assim, não haveria o efeito de impedir a concorrência, evitar uma confusão de mercado ou obrigar quem quer exercer determinada profissão a continuar pagando uma associação privada pelos direitos de licença.
Mas, para que a sua corretora tenha acesso ao sistema MLS, é preciso entrar para a organização dos Realtors. É aí que o comportamento monopolista se infiltra.
Se houver só uma, ela olha apenas para o próprio interesse, sem considerar o custo da barreira de entrada.
Se houver duas, elas passam a pesar o custo da barreira de entrada contra o próprio interesse, mas pode surgir uma corrida para o fundo do poço.
Se houver três, elas pesam custos e benefícios e, se a corrida para o fundo do poço ficar séria demais, dá para cancelar uma certificação e ainda manter a concorrência até que uma entidade alternativa cresça.
Houve alguma notícia sobre um processo recente? Parece que deve ter impacto. Não tenho assinatura do WSJ.
Segundo o advogado que conseguiu um grande veredicto de US$ 1,8 bilhão contra a National Association of Realtors, os americanos acabam pagando o equivalente a 60 bilhões de dólares em impostos na forma de comissões imobiliárias.
https://fortune.com/2023/11/02/national-association-realtors...
Jury Finds Realtors Conspired, Awards Nearly $1.8B in Damages
https://news.ycombinator.com/item?id=38089356 (276 comments)
E também 5 anos atrás. Pode ser o mesmo processo, e parece ter começado em 2019.
https://news.ycombinator.com/item?id=19431927 (336 comments)
Como eu só tinha visto comentários do tipo “o que um corretor de imóveis faz, afinal?”, vou deixar uma experiência positiva
Este ano comprei uma casa em DC, um mercado caro e muito competitivo. Nosso corretor encontrou o imóvel por boca a boca antes de ele aparecer no MLS e marcou uma visita inicial para que pudéssemos vê-lo antes do open house. Gostamos da casa e, seguindo o conselho dele, fizemos uma inspeção prévia. O mercado aqui é tão aquecido que é difícil fazer uma oferta condicionada à inspeção, o que parece absurdo para uma casa de 100 anos
Quando o open house terminou, já tínhamos visto a casa duas vezes e passado por ela com um inspetor, então tivemos confiança para fazer a oferta
O corretor conversou longamente com o corretor do vendedor para descobrir o que era mais importante para o vendedor. Eles tinham duas hipotecas, então davam mais importância à data de fechamento do que ao valor líquido em dinheiro. Além disso, o corretor do vendedor conhecia nosso broker de hipoteca e confiava em quão rápido ele trabalhava. Esse broker também tinha sido indicado originalmente pelo nosso corretor
No fim, vencemos mais de 12 outras ofertas, algumas delas bem mais altas. A menos que você já esteja no setor e tenha uma rede de contatos forte, ou esteja disposto a pagar centenas de milhares de dólares acima do preço anunciado, não teria chance de conseguir essa casa, ou qualquer casa competitiva em DC, sem um bom corretor
Vimos várias casas e fizemos ofertas em duas que não ganhamos, então, calculando por hora, ele não ganhou uma remuneração absurdamente alta; provavelmente ficou no nível de um bom vendedor ou gerente
Quando vendemos nossa casa anterior, ele também ajudou com orientação de preço, conexão com boas opções de home staging, contratação de quem fizesse a planta baixa e de fotógrafo. Por 3% do preço de venda, talvez eu pudesse ter feito isso sozinho, mas conheço pessoas que não teriam conseguido organizar tudo isso enquanto também se mudavam. Nós mesmos só conseguimos com ajuda
Claro, se o Realtor mediano nos EUA só entrega anúncios do MLS e códigos de lockbox, é difícil dizer que fez por merecer sua parte, mas em mercados muito competitivos um corretor pode fazer bastante diferença
A cada compra, você precisa ficar ativo sob um broker, e isso custa algo como 50 a 100 dólares por mês em taxas, mas no fechamento (ou depois do fechamento, dependendo de como os brokers negociam o pagamento) pode receber os 3% de “corretor do comprador”
Na venda/compra mais recente, a casa que estávamos vendendo tinha um problema grande não resolvido, a casa que queríamos comprar tinha uma questão de servidão, e o vendedor/corretor também eram difíceis de lidar. A experiência dele foi decisiva para fechar tudo, e não acho que teríamos conseguido lidar com isso sozinhos. Nessa ocasião, acho que valeu o dinheiro
Na Alemanha, os custos de fechamento são bem altos, cerca de 12%
Incluem 3,57% de comissão do corretor, 2,00% do tabelião e 6% de imposto de transferência de imóvel
O vendedor também paga 3,57% de comissão ao corretor, então no fim passa de 6%
Na compra ou venda, os custos jurídicos ficam em torno de 1.000 libras
O grande custo é um imposto do governo chamado stamp duty, que varia de 0% a 12% do preço de compra. Normalmente fica na parte mais baixa dessa faixa. (https://www.gov.uk/stamp-duty-land-tax/residential-property-...)
Isso inclui todos os custos jurídicos? Ainda assim parece uma exploração bem maior do que a de um corretor do comprador nos EUA
Os custos que realmente entram e saem são muito maiores do que apenas o custo do corretor, mas o corretor é o mais caro e seu valor também é duvidoso
O “imposto sobre terreno”, parecido com o property tax dos EUA, normalmente fica em algumas centenas de euros por ano. Comparado aos EUA, é troco. Na Alemanha, quando você termina de pagar a hipoteca, a casa realmente parece sua propriedade
Versão sem paywall: https://www.msn.com/en-us/money/other/almost-no-one-pays-a-6...
Aqui no Reino Unido, as pessoas costumam reclamar do sistema. Principalmente porque, até a troca efetiva dos contratos, qualquer uma das partes pode desistir sem custo, mas no geral ele é simples e barato
Tecnicamente, nem corretor de imóveis nem advogado são obrigatórios. Se não houver hipoteca, vendedor ou comprador podem fazer tudo por conta própria se quiserem. Não é sensato, mas é possível. Quem exige advogado é o credor
Advogados são baratos, e as comissões de corretagem também são baixas. O corretor trabalha para o vendedor, então o vendedor paga tudo, e no máximo fica em torno de 3%+VAT
Pessoalmente, prefiro isso às explorações de vários outros países, em que os dois lados são depenados
Depois da troca de contratos, o comprador não pode desistir, mas o provedor da hipoteca pode desistir sem qualquer responsabilidade e acabar com você
Ao vender o primeiro imóvel, não há imposto sobre ganho de capital, mas o stamp duty pago pelo comprador pode ser considerável
O comprador, mais precisamente o advogado do comprador, precisa obter toda a documentação, o que pode levar bastante tempo
Sem falar nas dores de cabeça ao vender ou comprar um imóvel em leasehold
Ainda assim, concordo que os custos de advogados e corretores são relativamente baixos
Tudo somado, deu menos de 0,5%
Ouvi dizer que o sistema escocês tem vantagens. Em vez de o comprador fazer as buscas e a avaliação, o vendedor faz isso. Assim as ofertas ficam muito mais rápidas. Em vez de “vou pagar x libras, mas primeiro preciso gastar algumas centenas de libras com due diligence”, vira “já vi todos os materiais pelos quais eu teria que pagar, então a due diligence está concluída; vamos seguir”
Pessoalmente, acho que todo o sistema precisa de reforma e, em certa medida, isso também ajudaria a resolver a crise habitacional deste país