Quase ninguém, exceto os americanos, paga comissão imobiliária de 6%

Uma peculiaridade do mercado imobiliário dos EUA

• Os Estados Unidos têm mais corretores de imóveis do que qualquer outro país.
• Nos EUA, a comissão normalmente cobrada na compra e venda de imóveis residenciais é de cerca de 5% a 6%, dividida entre o corretor do vendedor e o do comprador.
• Na maioria dos países, essas comissões são bem menores.

Opinião do GN⁺

• A característica mais importante do mercado imobiliário dos EUA é a alta taxa de comissão e a grande presença de corretores de imóveis.
• Essa estrutura de mercado é um grande diferencial dos EUA em relação a outros países nas transações imobiliárias e pode ser uma informação interessante para quem se interessa pelo setor imobiliário.

[GN⁺]

Comentários no Hacker News

• Questionamento sobre o valor dos corretores imobiliários

  Não sei quanto valor os corretores imobiliários agregaram nos últimos anos em licitações competitivas, acesso a imóveis fora do mercado etc., mas não consigo entender a justificativa para pagar comissões tão altas. Quando vendi uma casa em 2011, consultei vários corretores, mas além de colocar o imóvel no MLS e coordenar visitas, eles não pareciam fazer muito esforço. Eles nem queriam comparecer pessoalmente às visitas; basicamente forneciam uma caixa de chaves e passavam o código ao corretor do comprador. Na venda de uma casa de preço mediano, o corretor/broker do vendedor ganha cerca de $12,400. O custo da caixa de chaves e do cadastro no MLS é inferior a $500, então fica a dúvida: de onde vem o valor adicional de $12,000?

• Situação das comissões de corretagem na costa da Califórnia

  Na costa da Califórnia, as comissões de corretagem são muito altas e extremamente vantajosas para os corretores de topo. Uma casa foi vendida por $25,000,000, e um amigo representava o comprador enquanto outro representava o vendedor. O corretor do comprador deve participar de cerca de $200,000,000 em transações neste ano, que já é um ano fraco. Há muitas transações acima de $20,000,000 nessa região. Um corretor cuidou dos dois lados de uma transação de $50,000,000. Nesse nível, a comissão costuma ser 2.5%/2.5%. 5% de $25,000,000 dá $1,250,000. Vender imóveis de alto padrão exige muito menos esforço do que vender imóveis baratos, e quase não há open house.

• Comissões de corretores imobiliários na Alemanha

  Na Alemanha, a comissão do corretor imobiliário (Maklerprovision) é de 7%. Em geral, o vendedor paga metade, mas em alguns casos o comprador arca com o valor total. Também é preciso pagar o notário, além dos impostos do governo, e o custo total de comprar um imóvel passa de 12%. Além disso, se o imóvel for vendido antes de cerca de 10 anos, é preciso pagar imposto sobre ganho de capital. Se for vendido após mais de 10 anos de posse, não deveria haver esse imposto. Os impostos imobiliários são relativamente baixos e, considerando seguro de saúde público, transporte público de qualidade e supermercados baratos, vale a pena arcar com esses custos.

• Sucesso dos corretores na América do Norte

  Os corretores da América do Norte são uma das formas de vida mais bem-sucedidas do planeta; o sistema de saúde é outro exemplo.

• Menção a um processo recente contra corretores imobiliários

  Foi mencionado que houve recentemente um processo contra corretores imobiliários. Há dúvida sobre qual impacto isso poderá ter. (Sem assinatura do WSJ)

• Relato de experiência positiva com o papel do corretor imobiliário

  Comprei uma casa este ano em um mercado competitivo e caro (Washington, D.C.). O corretor encontrou o imóvel por meio de contatos antes mesmo de ele entrar no MLS e organizou uma visita antecipada, o que nos deu a chance de ver a casa antes dos concorrentes. Seguindo a orientação dele, fizemos uma inspeção prévia e isso nos permitiu fazer uma oferta com confiança. O corretor conversou longamente com o corretor do vendedor e descobriu o que era mais importante para o vendedor (preferia fechamento rápido a dinheiro à vista). O corretor do vendedor conhecia nosso corretor de hipoteca e confiava na agilidade dele. Como resultado, vencemos dezenas de outras propostas bem mais altas. Sem um bom corretor, não teríamos conseguido comprar essa casa. O corretor do vendedor ajudou com definição de preço, opções de home staging, coordenação de desenhista de planta baixa e fotógrafo. Pelo 3% de comissão de venda, eu poderia ter feito tudo sozinho, mas há quem tenha dificuldade para organizar tudo isso durante uma mudança. Em mercados competitivos, o corretor pode fazer muita diferença.

• Sistema de licenças e o problema das comissões de corretores

  O sistema de licenças está se expandindo, e essas licenças vêm sendo usadas como uma vantagem monopolista para impedir concorrência e elevar preços. Muitas profissões exigem licença, e os órgãos que as emitem têm responsabilidade por bloquear concorrência e expandir seu poder para aumentar preços. As exigências de licença geram lobby contínuo e têm parte da culpa no problema das comissões imobiliárias. Fica a dúvida se é realmente necessário definir por lei um nicho de mercado para toda profissão, e se leis de certificação poderiam evitar a desordem do mercado sem bloquear a concorrência e sem criar o direito de certas associações privadas cobrarem continuamente de quem quer exercer determinada profissão.

• Custos de transação imobiliária na Alemanha

  Os custos de transação imobiliária na Alemanha são muito altos, em torno de 12%.

  • Comissão do corretor imobiliário: 3.57%
  • Custo do notário: 2.00%
  • Imposto de transferência de propriedade: 6% O vendedor também paga 3.57% de comissão ao corretor imobiliário, então no fim o total pago passa de 6%.

• Situação das comissões imobiliárias fora dos EUA

  No Reino Unido, é possível reclamar do sistema porque ambas as partes podem desistir do negócio sem custo até a assinatura efetiva do contrato, mas no geral ele é simples e barato. Tecnicamente, não é necessário corretor imobiliário nem advogado, e vendedor e/ou comprador podem resolver tudo por conta própria, a menos que haja hipoteca envolvida (não é o mais sensato, mas é possível). Os honorários advocatícios são baratos, e a comissão do corretor imobiliário (paga integralmente pelo vendedor) é de no máximo 3% + VAT. Isso é preferível ao que acontece em muitos outros países, onde ambos os lados precisam pagar taxas.