- A Redfin vai parar de apoiar a National Association of Realtors (NAR), alegando insatisfação com as práticas de transação imobiliária e a cultura organizacional, e pretende exigir a saída de seus corretores e agentes onde isso for possível
- Os principais pontos de conflito são a política que exige comissão do corretor do comprador em todos os imóveis anunciados e as acusações de discriminação de gênero e assédio sexual envolvendo o presidente da NAR e outras pessoas ligadas à organização
- Desde que aderiu à NAR em toda a empresa em 2017, a Redfin pagou mais de US$ 13 milhões em anuidades, mas considera que fracassou em obter um compromisso político que ajudasse a criar um mercado aberto, guiado por tecnologia e favorável ao consumidor
- As regras da NAR vinculam a filiação de corretores e agentes associados, dificultando uma saída parcial, e em cerca de metade das regiões dos EUA a filiação está ligada ao acesso ao MLS, lockboxes e contratos padrão
- A Redfin afirma que o acesso a ferramentas locais como o MLS deve ser separado do apoio à organização nacional de lobby, e que os agentes não deveriam ser obrigados a sustentar políticas que prejudicam o consumidor
Por que a Redfin quer parar de apoiar a NAR
- A liderança da Redfin resume em dois eixos os motivos para romper com a NAR
- As políticas da NAR exigem comissão do corretor do comprador em todos os imóveis anunciados
- Continuam surgindo reportagens sobre conduta discriminatória e assédio sexual envolvendo o presidente da NAR e outras pessoas
- Depois de aderir à NAR em toda a empresa em 2017, a Redfin pagou mais de US$ 13 milhões em anuidades
- Essas anuidades tinham como objetivo influenciar a NAR a defender um mercado aberto e guiado por tecnologia que beneficiasse o consumidor
- A Redfin afirma que realizou várias reuniões com a NAR para buscar um compromisso de políticas públicas que justificasse continuar apoiando a entidade, mas agora pretende procurar outras formas de perseguir os mesmos objetivos
Acusações de assédio sexual e controvérsia sobre a cultura organizacional
- A Redfin já se sentia desconfortável com a posição da NAR sobre comissões e depois tomou conhecimento de reportagens sobre conduta discriminatória e assédio sexual envolvendo o presidente da NAR e outras pessoas
- As reportagens se baseiam em entrevistas com 29 ex-funcionários da NAR
- A Redfin entende que a NAR sabia de algumas acusações havia meses e, em alguns casos, anos, mas só reagiu depois que elas vieram a público
- A empresa também critica o fato de que a resposta só ocorreu depois de o CEO dizer que não havia problema
- Vários funcionários descreveram uma cultura de intimidação e retaliação, e ainda há empregados pedindo mais responsabilização
Saída do conselho da NAR e insatisfação com as políticas
- A Redfin já havia deixado seu assento no conselho nacional da NAR em junho de 2023, antes de as acusações de assédio sexual se tornarem públicas
- Segundo a Redfin, em muitos mercados regulados pelas políticas da NAR é difícil anunciar imóveis em que o vendedor não pague comissão ao corretor do comprador
- A empresa também aponta restrições para que sites como o Redfin.com exibam imóveis à venda diretamente pelo proprietário junto com imóveis anunciados por agentes
- A Redfin acredita que remover essas restrições permitiria ao setor adotar uma estrutura mais favorável ao consumidor e competitiva
Exigência de saída para corretores e agentes
- Além de deixar o conselho da NAR, a Redfin planeja exigir que seus corretores e agentes saiam da NAR em todos os lugares onde isso for possível
- A empresa afirma que a maioria das imobiliárias se parece mais com uma união frouxa de agentes independentes, e que também não quer impor políticas que possam afastar as pessoas que geram receita
- Ainda assim, por causa das regras da NAR, as opções são praticamente tudo ou nada
- Mesmo que a insatisfação da Redfin seja apenas com a entidade nacional, as regras da NAR exigem que ela também deixe as associações locais e estaduais
- Se o corretor é membro, deve pagar as anuidades de cada agente sob sua supervisão
- Se o corretor não é membro, nenhum agente vinculado a ele pode ser membro
- A Redfin compara isso a ir sozinho a um restaurante, mas ser obrigado a pagar a comida da família inteira, e, se você parar de ir, ninguém da família poder mais ir também
Mercados onde sair é difícil e pedido para separar o acesso ao MLS
- Em cerca de metade das regiões dos EUA, a Redfin não consegue deixar a NAR nem individual nem coletivamente
- Entre as cidades citadas estão Charlotte, Dallas, Houston, Las Vegas, Long Island, Minneapolis, Nashville, Phoenix e Salt Lake City
- Nessas regiões, o agente precisa ser membro da NAR para acessar banco de dados de imóveis, lockboxes e contratos padrão do setor
- Sem poder ver quais imóveis estão disponíveis, abrir a porta das casas ou até redigir uma proposta, é difícil trabalhar como agente
- A Redfin pede à NAR que separe o acesso a ferramentas locais, incluindo os Multiple Listing Services (MLS), do apoio à organização nacional de lobby
- Segundo a empresa, agentes que entraram no setor imobiliário para ajudar consumidores não deveriam ser obrigados a sustentar políticas e esforços jurídicos que prejudicam esses consumidores
A posição da Redfin ao separar o setor da NAR
- A Redfin faz questão de dizer que sua divergência não é com todo o setor imobiliário, mas sim com a NAR
- A empresa acredita que as imobiliárias podem competir em preço e, ao mesmo tempo, cooperar para mostrar todos os imóveis à venda
- O apoio ao MLS, usado pelas imobiliárias para compartilhar dados de imóveis, continuará
- A Redfin também afirma que pretende manter relações amistosas com as boas pessoas da NAR e de organizações afiliadas locais nas áreas de economia, diversidade e políticas de ampliação da oferta de moradias
- A Redfin resume sua missão como redefinir o mercado imobiliário em benefício do consumidor
1 comentários
Opiniões no Hacker News
A Redfin merece elogios. Eu realmente gostaria que o Silicon Valley sacudisse o mercado imobiliário, porque há intermediários demais nesse processo.
Pessoalmente, também não acho que casas deveriam ser objeto de investimento. Nunca engoli o argumento dos hedge funds de que “fornecemos liquidez útil ao mercado (cobrando só algumas dezenas de bilhões de dólares em taxas!)”, mas no setor imobiliário talvez esse argumento faça algum sentido
O custo de transação via corretores é um resquício de uma época em que transações de casas eram raras e os preços reais também eram baixos. Concordo que corretores imobiliários, em geral, já não entregam valor pelo que custam, mas, mantendo todo o resto igual, eliminar o corretor por si só aumenta a rentabilidade do investimento imobiliário
Agora ficou pior e, na prática, vou lucrar graças a isso sem ter feito nada. No mínimo, esse modelo não é bom. Talvez no passado ele parecesse mais atraente porque não era tão explicitamente prejudicial às comunidades locais e à sociedade como um todo
A Holanda recentemente elevou o imposto de aquisição para compras destinadas a aluguel ou revenda de 6% para mais de 10%, enquanto quem compra para morar paga só 2%. Somando isso às taxas de juros atuais e a outros fatores, o mercado profissional de investimento em moradia na Holanda secou completamente. Sou totalmente a favor de abalar os intermediários do setor imobiliário
Você preenche os formulários, o comprador paga o sinal com um cheque, entrega tudo à empresa de registro de título, e eles cuidam do resto. Foi simples e sem problemas
Exato. Já passou da hora de os corretores imobiliários serem sacudidos.
Em grande parte das transações residenciais, eles ficam com 6% e agregam pouquíssimo valor real. Por meio de lobby e captura regulatória, conseguiram se inserir como passagem obrigatória e fizeram com que, sem usar um corretor, você não tenha acesso às listagens de imóveis nem aos open houses do MLS. Também tornaram o processo artificialmente complexo.
Na maioria dos outros países, parece que as próprias partes conduzem a transação, e um tabelião apenas confirma que o contrato é vinculante. Não sei por que isso não pode ser feito nos EUA
Você sente que não deve ficar olhando por tempo demais e que está tomando o tempo do corretor. Esses sistemas parecem existir para pressionar pessoas sem certeza a tomar decisões ambíguas e fazê-las passar por cima de detalhes que talvez nem sejam tão importantes
Como comprador, consegui uma ótima taxa por meio de um credor recomendado, fui apresentado a um advogado decente e recebi uma orientação experiente durante todo o processo. Foi caro, mas no meu caso valeu plenamente
Na Holanda, a venda de casas costuma ser feita em regime de exclusividade com corretores, e há mais de 10 anos existem alternativas sem corretor, com taxa fixa, bem estabelecidas. Mesmo assim, os consumidores querem corretores. Os contratos de corretagem na Holanda são exclusivos, de modo que não é possível usar vários corretores ao mesmo tempo, e por isso a comissão é muito menor, em torno de 1,5%
Só não sei se isso vai realmente mudar a forma como a Redfin opera. Antigamente, em alguns mercados, ela devolvia parte da comissão de corretagem, mas pelo menos no meu mercado não faz mais isso. Agora custa o mesmo que os outros lugares, com um serviço um pouco pior
Então fiz minha cunhada, que é corretora imobiliária, receber a comissão. Não foi exatamente uma situação de rebate
Há um pano de fundo que a maioria está deixando passar. A NAR e algumas grandes corretoras vêm sofrendo forte pressão de ações antitruste neste ano, e vários indicadores sugerem que essas ações estão surtindo efeito.
A REMAX fez um acordo em uma dessas ações por cerca de US$ 50 milhões e prometeu mudar suas práticas comerciais, incluindo a possibilidade de eliminar a exigência de que corretoras REMAX sejam associadas à NAR.
Para ser claro, a Redfin só está cortando laços agora porque a NAR recebeu um golpe potencialmente fatal. A Redfin parece acreditar que pode conquistar bastante participação de mercado no caos que virá no ano que vem. Isso não está sendo feito por motivos altruístas.
[1] https://www.housingwire.com/articles/re-max-settles-buyer-br...
“Em cerca de metade dos EUA, em cidades como Charlotte, Dallas, Houston, Las Vegas, Long Island, Minneapolis, Nashville, Phoenix e Salt Lake City, não é possível sair da NAR, individualmente ou em grupo. Isso porque, para que corretores tenham acesso ao banco de dados de imóveis, aos lockboxes e aos contratos padrão do setor, precisam ser membros da NAR.”
Isso soa como uma lógica que admite por si só uma prática de cartel. Numa situação em que moradia, de modo geral, ficou difícil de pagar, corretores de imóveis são hoje um alvo fácil de atacar. Claro que isso não tem relação com os juros nem afeta muito o preço pedido, mas a maioria das pessoas provavelmente não vai pensar tão a fundo assim.
Ainda assim, se a Redfin conseguir abrir melhor o acesso, e se ainda for possível fazer isso com segurança, pode ter efeito também no longo prazo.
Em geral não gosto de corretores de imóveis, mas tive a sorte de trabalhar com algumas pessoas excelentes. Em 2005, a NAR fez passar, por meio de seus amigos no Legislativo do Texas, uma lei que limitava o que corretores com desconto podiam fazer, um dos exemplos mais descarados de captura regulatória: https://www.npr.org/templates/story/story.php?storyId=496379.... Pelo que me lembro, o governo federal entrou com uma ação para derrubar essa lei com base em antitruste e acho que teve sucesso, mas procurar casos antigos no Google é tão sofrido que desisti.
Algumas partes do sistema, como a pesquisa de título, o seguro residencial e o corretor do comprador, que ainda levou 3%, aceitaram a contragosto meu dinheiro sem corretor. Se for possível, o melhor é comprador e vendedor se encontrarem sem corretores, cada um com seu advogado para dar suporte jurídico.
“Além de renunciar ao conselho da NAR, a Redfin exigirá que nossos brokers e agentes deixem a NAR em todos os mercados em que isso for possível.”
É uma jogada realmente grande. A tentativa de separar o acesso ao MLS da NAR merece aplausos e parece ser o maior obstáculo ao avanço do setor.
Comprei minha primeira casa pela Redfin há alguns meses, e algumas coisas eles fizeram muito bem. O compartilhamento de dados era bom, e eu conseguia baixar os resultados em CSV para ver em gráficos centenas de casas de uma região.
Além disso, como as pessoas são remuneradas por serviço, sempre havia alguém disposto a “mostrar só mais uma casa”. É um mercado fácil de ser abalado tecnologicamente, mas também socialmente. Agora falta prosperidade no mercado para sustentar uma estrutura em que 1,5 milhão de pessoas trabalham em tempo integral.
Na verdade, não odeio corretores de imóveis. Na jurisdição onde moro, como quem paga é o vendedor, para mim a sensação é de algo como 3%.
Não sei se faz sentido economicamente, mas, quando vendi uma casa, senti que o conhecimento de mercado e os conselhos valeram o dinheiro. Talvez eu tenha tido sorte de trabalhar com boas pessoas.
Mas, olhando com cinismo, o objetivo final da Redfin pode não ser reduzir os custos de transação, e sim ficar com esses custos para si. Mesmo em jurisdições sem corretores, normalmente algum intermediário fica com uma porcentagem de um dígito do valor da transação, seja um tabelião, o governo, ambos ou outro agente; é interessante como esse padrão se repete.
Mesmo que se diga que o vendedor paga, esse custo acaba refletido no preço de venda.
O importante é se havia opções e se existia concorrência significativa em preço.
É uma notícia realmente boa. Corretores de imóveis ficaram tempo demais com a mão no pote de mel.
Agora que a internet melhorou muito o acesso à informação, corretores não são necessários. Qualquer pessoa pode comprar e vender uma casa.
Dito isso, não acho que concentrar essa comissão em uma única empresa de tecnologia seja necessariamente um benefício para a sociedade como um todo.
Se isso der certo, vai ser interessante, mas a NAR sabe que todo o valor de sua existência está no sistema MLS. Se os corretores de imóveis abrirem esse acesso, a profissão inteira desmorona da noite para o dia.
Já tive licença por um breve período, e o setor inteiro parecia uma enorme pirâmide de comissões empilhadas sobre comissões.
Como não tenho contatos no setor imobiliário a perder, fico meio tentado a reativar minha licença para me envolver com o lado da Redfin.
Falando como corretor de imóveis, a NAR e as associações estaduais e locais relacionadas podem sumir por vários motivos. Todo ano sou obrigado a pagar muito dinheiro, mas quase não há benefício para meu negócio ou para meus clientes.
O código de ética talvez tenha sido a maior contribuição que ofereceram ao público, mas ele não tem força nenhuma se os órgãos estaduais e locais não tiverem vontade de punir o mau comportamento de corretores. Muitas das ações recentes envolvendo comissões e relações de representação nas quais a NAR é parte não ajudaram o público em geral, e a NAR foi completamente incapaz de defender tanto o público quanto os corretores.
Isso também não quer dizer que a Redfin seja melhor. Empresas como a Redfin exploram a assimetria de informação, já que o público entende pouco de serviços imobiliários, e fazem parecer que estão lutando contra corretores enormes, maus e exploradores. O novo chefe é igual ao antigo, e empresas como a Redfin não estão beneficiando vocês. Encontrem um bom corretor de confiança no mercado local ou, se acharem que conseguem fazer melhor sozinhos, façam por conta própria.