As pessoas excluídas da casa própria
(bbc.co.uk)- Nos Estados Unidos, desde 2019, preços das casas, aluguéis e juros hipotecários subiram ao mesmo tempo, empurrando para fora do mercado de compra a geração que se preparava para adquirir o primeiro imóvel
- O preço mediano de venda das casas subiu quase 30% desde o fim de 2019, chegando a $420,000 na primavera de 2024, e a taxa da hipoteca fixa de 30 anos passou de cerca de 3% em 2020 para cerca de 7% atualmente
- Zillow e Bankrate, entre outras, consideram que, na maior parte dos EUA, é preciso ter renda anual acima de $100,000 para comprar uma casa sem aperto, muito acima da renda familiar mediana de cerca de $75,000
- Em pesquisa do Federal Reserve de Nova York, a proporção de inquilinos que esperam um dia ter uma casa própria é de 40.1%, o nível mais baixo desde o início da pesquisa em 2014
- O peso dos custos de moradia está ligado ao descontentamento econômico na eleição presidencial dos EUA de 2024, e, enquanto o corte de juros demora, fatores como oferta, aluguéis e inflação dificultam o alívio dessa pressão
O mercado imobiliário dos EUA mudou desde 2019
- Nathan Wilkins voltou em 2019 para a casa da mãe e da irmã tentando juntar dinheiro para comprar um imóvel, mas desde então o mercado mudou drasticamente com alta dos aluguéis, disparada dos preços das casas e forte aumento dos juros hipotecários
- Trabalhando como perito de sinistros de seguros em Utah, ele e a irmã ganham mais do que antes, mas o aluguel mensal de $2,500 deixa pouca margem para poupar
- O preço mediano de venda das casas nos EUA saltou quase 30% desde o fim de 2019 e chegou a $420,000 na primavera de 2024
- Mesmo pelos critérios do FMI, a alta dos preços das casas nos EUA foi um dos casos mais dramáticos entre os ciclos de valorização imobiliária no mundo
- Nos EUA, a taxa típica da hipoteca fixa de 30 anos subiu de cerca de 3% em 2020 para cerca de 7% agora
O custo de moradia subiu mais rápido que a renda
- Instituições de pesquisa como Zillow e Bankrate avaliam que, na maior parte dos EUA, é preciso ter renda anual acima de $100,000 para comprar uma casa sem aperto
- A renda familiar mediana nos EUA é de cerca de $75,000
- O pagamento mensal de quem compra casa praticamente dobrou em quatro anos
- Megan Holter recebeu do banco, em 2019, ao procurar casa em Austin, Texas, uma taxa fixa de 30 anos de cerca de 4.75%
- Depois da pandemia, com a alta dos materiais de construção e dos preços dos imóveis, ela interrompeu a compra e, em 2024, após aceitar juros de 6.625%, mudou-se 1,200 milhas para o norte, para Columbus, Ohio, onde comprou uma casa
- Ela montou uma planilha para procurar cidades com custo mais baixo e também optou por trocar um emprego no setor público por um no setor privado
A insegurança de inquilinos e proprietários
- Em pesquisa do Federal Reserve de Nova York, a proporção de inquilinos que esperam um dia ter casa própria é de 40.1%, a menor desde que essa pergunta passou a ser feita, em 2014
- Proprietários com hipotecas de longo prazo evitam um choque financeiro imediato e também se beneficiam da valorização dos imóveis, mas o aumento de impostos sobre a propriedade e seguro e o custo de mudar estão pesando mais
- Segundo o Harvard Joint Center for Housing Studies, quase um terço de todos os lares gasta mais de um terço da renda com moradia
- Um terço da renda costuma ser o critério que separa moradia acessível de moradia pesada no orçamento
- Essa proporção é a mais alta desde 2015
- Em pesquisa da Harris Poll, mais de 70% dos americanos acham que o mercado imobiliário vai piorar
- A questão do custo de moradia se soma às preocupações com o custo de vida em geral, que subiu 20% desde 2021
A insatisfação com o custo de moradia chegou à eleição de 2024
- O peso dos custos de moradia é um dos grandes desafios econômicos enfrentados pelo presidente Joe Biden
- As mudanças no mercado imobiliário aconteceram durante seu mandato, e sua avaliação sobre a resposta à economia aparece baixa nas pesquisas nacionais
- Donald Trump atribui a Biden a responsabilidade pela inflação e, embora não mencione com frequência diretamente o custo da moradia, destaca os juros “disparando” como prova de que a economia está indo na direção errada
- Brian Connolly, da Ross School of Business da University of Michigan, avalia que a inflação tem sido uma pressão política para Biden nos últimos anos, e que a moradia também é uma área em que as pessoas sentem aperto financeiro
- A Casa Branca apresentou recentemente propostas para lidar diretamente com a dificuldade de comprar um imóvel
- regras para limitar closing costs
- crédito tributário de $10,000 para compradores do primeiro imóvel
- Ainda assim, os instrumentos que Biden pode usar de imediato são limitados, e não está claro o quanto essas medidas vão repercutir entre os eleitores
- O apoio caiu especialmente entre os mais jovens, que ajudaram na vitória de Biden em 2020; esse grupo tem menos chance de ser proprietário e maior probabilidade de ver o custo de comprar casa como uma preocupação central
As opções bloqueadas dos compradores do primeiro imóvel
- Braiden Dogherty, da Flórida, trabalha na indústria manufatureira e passou três anos olhando imóveis todos os dias, mas não consegue encontrar uma casa de dois quartos perto de Orlando, próxima da família, que caiba no orçamento
- Mesmo com uma herança de $50,000, sem dívidas e com um emprego razoável, comprar um imóvel continua difícil
- Ele não vê o problema da moradia como responsabilidade exclusiva de um político ou partido específico, mas considera que a sensação de não haver solução contribuiu para uma desilusão política mais ampla
- Ele ainda não sabe em quem vai votar na eleição de novembro
Expectativa e atraso no corte de juros
- Com a insatisfação crescente com o custo da moradia, aumenta a pressão para que o Federal Reserve corte os juros
- O presidente Jerome Powell disse que em algum momento será possível cortar os juros, mas as expectativas de redução no início de 2024 continuaram sendo adiadas
- A inflação de abril ficou em 3.4%, ainda acima da meta de 2% do Fed, refletindo o temor de que o progresso na desaceleração dos preços possa parar
- Desde janeiro, as taxas hipotecárias têm ficado, em geral, mais altas
- Mimi Than, que comprou um condomínio de três quartos na região de Boston, viu o custo mensal aumentar cerca de $200 em relação à pré-aprovação do empréstimo em março
- Na época, ela não travou a taxa, e quando voltou ao credor em abril, a taxa oferecida havia subido de 6.5% para 6.9%
- Ela continua acompanhando os juros na esperança de que caiam no fim deste ano para poder refinanciar
Possível alívio e cenários mais sombrios
- Muitos analistas avaliam que, se a inflação desacelerar, a abertura do caminho para o corte de juros será apenas uma questão de tempo
- Dados de empresas privadas mostram que a alta dos aluguéis, que tem grande peso no cálculo da inflação nos EUA, está perdendo força em relação ao ritmo acelerado da pandemia, em meio ao aumento da oferta de apartamentos
- Orphe Divounguy, da Zillow, avalia que a acessibilidade para comprar pode melhorar com a alta dos salários, o aumento da construção de novas moradias e a desaceleração dos aumentos de aluguéis e preços das casas
- Ainda assim, ele diz que é difícil que esse alívio apareça antes da eleição de novembro
- Também permanece uma perspectiva mais sombria
- Se mais pessoas forem excluídas da casa própria, os aluguéis podem resistir mais do que o esperado e manter a inflação elevada
- Se os juros hipotecários não caírem muito, construtoras podem recuar, e proprietários com financiamento em taxa baixa podem desistir de se mudar, restringindo a oferta no longo prazo
- Braiden Dogherty teme que o Fed, ao manter juros excepcionalmente baixos por uma década após a crise financeira de 2008, tenha ajudado a formar a crise atual, e acredita que, subam, caiam ou se mantenham, os próximos 10 anos serão difíceis para muita gente
1 comentários
Comentários do Hacker News
As pessoas concluem intuitivamente que a causa é a falta de construção, mas, embora construir mais ajude, não acho que seja a causa central
É preciso ver se Canada, Australia, New Zealand, US, Britain, Ireland etc. sofrem todos do mesmo problema de não conseguir construir, ou se há uma causa comum diferente
Fundamentalmente, é um sintoma da inflação global dos preços de ativos criada por um sistema financeiro inflado artificialmente por crédito barato, e a moradia é uma área em que esse efeito chega diretamente ao cotidiano
Para o número de moradias por mil habitantes em cada país, basta ver o primeiro gráfico em https://www.oecd.org/els/family/HM1-1-Housing-stock-and-cons...
Na minha opinião, o problema está mais perto da subutilização do que da escassez de moradias. Imóveis demais são usados como investimento, não como habitação, criando demanda artificial de investimento como aluguel de curto prazo, segunda residência e retenção de terrenos
Casas ocupadas pelos próprios donos não podem ficar vazias, então a subutilização só acontece em imóveis de investimento. O que derruba os preços são juros mais altos, e isso está acontecendo na New Zealand
Os sistemas de planejamento urbano e as economias variam por país, mas, nos US, há grande diversidade entre governos locais, então lugares que constroem muito, como Austin ou Houston, parecem não ter visto os preços dispararem tanto quanto California
O custo do crédito seguiu tendências parecidas em geral, mas os preços das casas se moveram de modo diferente por região; os juros são apenas um fator que altera o preço que é possível bancar com a mesma renda, e não explicam bem a mudança de longo prazo na acessibilidade de compra
Mesmo no gráfico linkado, países desenvolvidos da EU parecem ter cerca de 20% mais moradias per capita do que os anglófonos, então é difícil dizer que não há diferença
A piora recente da acessibilidade de compra em todo os US provavelmente se deve aos juros. Por causa dos financiamentos de 30 anos com taxa fixa, os tomadores existentes não querem se mudar para não perder os juros baixos, o que também reduz a oferta
As regiões desejáveis para viver no Canada há muito tempo têm taxas baixas de vacância em moradias residenciais, e são raras as cidades em que a vacância de apartamentos passa de 3%. Um saudável 5% é ainda mais difícil https://www150.statcan.gc.ca/t1/tbl1/en/tv.action?pid=341001...
A CMHC estima que, até 2030, serão necessárias 3,5 milhões de moradias adicionais além da oferta prevista https://www.cmhc-schl.gc.ca/blog/2023/estimating-how-much-ho...
Para o Canada apenas manter o nível atual de preços, seria preciso concluir aproximadamente uma nova casa a cada 50 segundos; é uma crise multifatorial que envolve zoning, infraestrutura, dependência do carro e mão de obra, além da capacidade de obter matérias-primas de construção https://thoughtleadership.rbc.com/the-great-rebuild-seven-wa...
Canada, Australia, New Zealand, US, Britain, Ireland etc., embora em graus diferentes, de fato têm um problema de não conseguir construir, e o regime de uso do solo do mundo anglófono é quase um desastre
Nacionalmente, os aluguéis subiram, mas Seattle caiu mais de 7%; se você visita a cidade recentemente, há uma quantidade enorme de obras novas e guindastes
https://www.forbes.com/sites/hyunsoorim/2024/05/20/here-are-...
Acho que há dois motivos pouco discutidos para vários países passarem por problemas parecidos. Um é a crise financeira/subprime que derrubou a construção de moradias nos US; o outro é o bloco populacional dos millennials chegando aos 20 e 30 anos e procurando a primeira casa
Moro em Portugal e a situação é realmente absurda
Ao andar por grandes cidades, há tanto imóvel abandonado que, às vezes, mesmo em áreas caras, parece que mais da metade dos prédios está fechada
Mas perdi meu emprego recentemente, e o seguro-desemprego que posso receber cobre apenas metade do aluguel, então tenho medo de acabar morando na rua em breve. Nem existe a opção de me mudar para um lugar pior, porém mais barato
Já moro em um apartamento “0”, com 0 quartos, que na prática é um espaço retangular vazio com pia e banheiro anexos. Nem tenho mais espaço físico para colocar uma workstation
Todo mundo diz para construir mais, mas o número de imóveis abandonados e terras agrícolas é maior do que o número de domicílios necessários. Terrenos sem manutenção também geram problemas de incêndios florestais, caça ilegal e tráfico de drogas
Entrar para um grupo de squatters até se estabilizar, ou morar em um carro grande o suficiente. Para dormir no carro, é indispensável ter uma superfície completamente plana
Ficar por um tempo na casa de um amigo próximo também pode funcionar no curtíssimo prazo, mas isso pesa na relação, então não dá para depender disso por muito tempo
Como a Europa e os EUA têm um Estado de direito forte, é difícil para o governo confiscar propriedades facilmente, e eles acabam servindo como porto seguro de ativos mais seguro do que no país de origem
Mesmo que não deem retorno ou percam um pouco de valor, podem ser melhores do que outros ativos acessíveis no próprio país. Além disso, como foi apontado abaixo, se for lavagem de dinheiro, não é preciso ter nenhuma renda de aluguel
Uma dessas casas unifamiliares teve os proprietários morando nela por um ano quando nos mudamos para cá, mas depois ficou trancada e sem inquilinos. O casal tem várias casas pela cidade, e todo mundo no bairro se pergunta como conseguem arcar com empréstimos de investimento sem inquilinos
Por outro lado, duas casas próximas eram imóveis retomados onde viviam dependentes de metanfetamina, então será preciso remover tudo, da construção ao solo, e é provável que acabem virando moradias de alta densidade. Só que provavelmente não serão casas na faixa de preço necessária, e sim quartos individuais caros chamados de “lofts” ou “studios”
É provável que desapareçam também duas casas com mais de 50 anos e a capacidade da rua de suportar o tráfego para o qual foi originalmente projetada
Mesmo no meio do centro, vejo muitos imóveis vazios há anos
O problema é a falta de demanda em relação à oferta. Em 2022, a Inglaterra e o País de Gales construíram 254 mil moradias, tiveram aumento de 745 mil pessoas na imigração líquida, 600 mil pessoas completaram 21 anos e 577.160 pessoas morreram
Se a população cresce muito mais do que o aumento no número de moradias, os preços sobem e o espaço residencial diminui. Não é uma questão complicada
https://www.savills.co.uk/research_articles/229130/357082-0
https://www.bbc.co.uk/news/uk-politics-67612106
https://www.ons.gov.uk/peoplepopulationandcommunity/birthsde...
https://www.ons.gov.uk/peoplepopulationandcommunity/birthsde...
Incentivos financeiros e tributários criam uma grande demanda por imóveis de investimento, e muitas vezes esses imóveis não são usados para moradia
Isso não quer dizer que aumentar a oferta construindo mais não ajude, mas também deveríamos considerar opções que gerem efeitos econômicos amplos com menos esforço, como mudanças tributárias que direcionem o capital para investimentos produtivos ou orientação de crédito
No mesmo período, estimava-se que a população do Reino Unido fosse de 67 milhões, 3,7 milhões a mais, ou 5,9% acima de meados de 2011 https://www.ons.gov.uk/peoplepopulationandcommunity/populati...
Ou seja, entre 2011 e 2021, o número de domicílios cresceu um pouco mais rápido que a população
No plano nacional, é preciso parar de subsidiar a demanda; no plano local, é preciso parar com as restrições à oferta
Em 2022, comprei uma casa nova em uma pequena cidade em crescimento a noroeste de Houston, mas é apenas uma casa de padrão médio.
Nem tem acabamento de luxo, mas, se eu dissesse ao meu eu de 10 anos atrás quanto paguei, acho que ele perguntaria qual era o nome do mordomo.
Parece bom, mas o valor dos terrenos e das casas na região para onde eu gostaria de me mudar quase triplicou no mesmo período.
Tenho pena dos inquilinos expulsos do mercado, mas muitos proprietários que “aproveitaram” a alta dos preços também estão profundamente presos quando se considera suas opções preferidas. O seguro dobrou, e o imposto sobre propriedade subiu cerca de 25% em 5 anos.
Ainda não terminamos, e não tenho mais dinheiro nem vontade. Arrependo-me completamente de tê-la comprado.
Na página 7, o preço médio de venda subiu de US$ 485.128 em 2019 para US$ 644.750 em 2022, e o custo médio de construção subiu de US$ 296.792 em 2019 para US$ 392.241 em 2022.
Para viver de forma eficiente nas cidades, historicamente foram necessárias grandes obras públicas.
Cidades pelo mundo construíram sistemas de esgoto para que as pessoas não precisassem jogar dejetos pela janela; em Chicago, até inverteram o fluxo de um grande rio.
Também construíram redes de transporte público para permitir deslocamentos sem depender apenas de carros particulares.
Agora as cidades precisam construir redes públicas de moradia acessível, como Viena. Assim, os cidadãos não serão vítimas da exploração por especuladores e da distorção chamada “mercado justo”.
Para criar cidades habitáveis para todos os moradores, moradia pública acessível é uma infraestrutura tão necessária quanto esgoto e transporte.
Há alguns anos, o Reino Unido reduziu bastante a rentabilidade de imóveis para aluguel. Foi por causa do tratamento tributário de imóveis alugados com financiamento, e o resultado foi que proprietários venderam suas casas — o que, em geral, parece ter sido a intenção.
Com isso, havia menos lugares para alugar, e os aluguéis subiram até um novo ponto de equilíbrio.
Isso pode ter reduzido os preços das casas em alguma medida, mas as pessoas têm uma resistência absurda a vender por menos do que pagaram, então muitos proprietários vão resistir por anos até aceitar a mudança.
À medida que as taxas de hipoteca caem, pode ser um bom momento para comprar uma antiga moradia de aluguel e morar nela.
Em geral, é algo bom para o meio ambiente, mas, com esses apartamentos saindo do mercado, isso já afetou os aluguéis.
Em Paris, também há o fenômeno de proprietários mantendo apartamentos vazios para alugá-los durante as Olimpíadas em vez de alugá-los para moradores locais, então é difícil medir o impacto exato.
Mesmo que um locador privado receba £1000 de aluguel e pague £800 de juros, ele é tributado sobre os £1000 inteiros, não sobre o que ganhou.
Há argumentos dos dois lados: por que um locador deveria poder deduzir juros do financiamento da renda se quem mora em casa própria não pode? E por que seria correto impedir que, como em outros negócios, custos do negócio sejam subtraídos da receita antes de calcular o lucro?
As reformas recentes apenas transformaram alguns locadores em proprietários-ocupantes; não reverteram a guerra contra a moradia acessível, apenas fizeram com que locadores lucrassem menos com ela.
Ao contrário do que a imprensa controlada por proprietários tenta fazer parecer — que eutanasiar os locadores buy-to-let é ruim para inquilinos — isso, por si só, é uma coisa boa.
Especialmente se a alternativa for pagar mais aluguel por uma moradia alugada pior.
Concordo que os preços das casas estão absurdos. Na cidade onde moro, até famílias com duas rendas têm dificuldade para comprar uma casa.
Dito isso, no longo prazo, a taxa de ocupação por proprietários nos EUA é de cerca de 65%, e não mudou muito nos últimos 50 a 60 anos. O pico em 2005 foi de 69%, e o piso em 1965 foi de 63%.
O mercado mudou muito, as casas ficaram muito maiores, e também aumentou o número de famílias com duas rendas que conseguem arcar com casas mais caras.
https://www.advisorperspectives.com/dshort/updates/2024/04/3...
Uma pessoa de 25 anos morando com os pais não conta contra a taxa de casa própria, e o mesmo vale para pensionistas ou colegas de moradia. É bem possível que o número dessas pessoas tenha aumentado nos últimos 20 anos por causa da piora na possibilidade de comprar uma casa.
Se considerarmos apenas domicílios ou indivíduos acima da renda mediana, a taxa de casa própria sobe para 79%.
Considerando que esse número não reflete diferenças de preferência, é bastante razoável dizer que quase todas as pessoas que ganham pelo menos a renda mediana média — isto é, mais de 80% — são proprietárias de uma casa.
Acho um erro escrever o texto inteiro sem falar de oferta e demanda
Demografia é uma das áreas mais previsíveis da estatística, então dá para antecipar os efeitos décadas antes de eles aparecerem, e a construção de moradias também é fácil de observar
Pessoalmente, acho que está surgindo um desequilíbrio gradual entre a energia que uma pessoa média consegue obter e a energia necessária para construir e manter uma casa, e que isso pode ser um sintoma de pressão energética
Mas também pode não ser, e este texto não fornece informações suficientes para provar ou refutar qual é o problema real
Se olharmos apenas para as pessoas que precisam de um lugar para morar, não é um problema de oferta e demanda
Mas existe a demanda de investidores que querem um veículo de investimento com as vantagens fiscais e patrimoniais que a moradia oferece, e, como resultado, o poder de compra das pessoas que precisam de um lugar para morar fica relativamente enfraquecido ao competir com empresas de investimento financeiro
Não sou economista, mas, se considerarmos a casa própria como algo benéfico para a sociedade como um todo — por exemplo, por reduzir deslocamentos e a população em situação de rua —, será que não poderíamos eliminar a especulação e o investimento estrangeiro em torno da moradia?
Que tal cobrar impostos altos sobre todas as casas que não sejam usadas como residência, tributar pesadamente investidores estrangeiros e conceder benefícios fiscais quando o aluguel for abaixo do preço mediano por metro quadrado?
Gostaria de entender por que esse tipo de abordagem não funcionaria
A região da Grande Dallas está construindo mais moradias do que todo o estado da California. Enquanto isso não mudar, não há como consertar o custo de moradia na California
https://x.com/JosephPolitano/status/1794495929266983191
Mesmo que algo assim fosse adotado, surgiriam formas de pagar especialistas para escapar, como acontece com o sistema tributário
Em vez de mirar sintomas como o investimento especulativo, não seria melhor mirar a causa raiz que faz os preços continuarem subindo, para que as pessoas consigam arcar com moradia?
Outras regiões de fato fazem isso, embora com um sucesso surpreendentemente pequeno, mas isso não resolve magicamente o problema underlying, então os resultados não se movem tanto quanto se esperaria
Mudanças recentes nas regras acrescentaram 300 mil moradias ao controle de aluguéis, e os locadores que conheço estão tentando vender
Ainda assim, a oferta é limitada demais, então os preços das casas continuam subindo. As cidades precisam parar de crescer ou construir muito mais moradias