EUA anunciam proibição da compra de casas unifamiliares por investidores institucionais de Wall Street

• O governo dos EUA anunciou um plano para proibir totalmente a compra de casas unifamiliares por grandes investidores institucionais
• A medida tem como objetivo conter o fenômeno de investidores de Wall Street dominando o mercado imobiliário
• Ela restringe a compra em massa de casas unifamiliares (single-family homes) para aluguel
• O governo declarou a intenção de ampliar as oportunidades de aquisição da casa própria para famílias comuns
• A decisão é vista como um sinal de mudança estrutural no mercado imobiliário dos EUA e de fortalecimento da regulação sobre investimentos

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Medida dos EUA para proibir a compra de casas unifamiliares

• O governo dos EUA anunciou um plano para proibir a compra de casas unifamiliares por grandes investidores institucionais (Wall Street investors)
  • A medida busca reduzir a influência excessiva das instituições no mercado imobiliário
  • Ela limita a prática de comprar casas unifamiliares em grande escala para obter renda com aluguel

Principais pontos da política

• Casas unifamiliares (single-family homes) são moradias destinadas à residência de uma pessoa ou de uma família
• A proibição impede que investidores institucionais comprem novas casas unifamiliares
• O artigo não menciona em detalhes a data de implementação nem eventuais exceções

Contexto e significado da política

• O governo tem como objetivo ampliar o acesso das famílias comuns à compra de moradia
• Há críticas de que a compra em massa por investidores institucionais provoca alta nos preços dos imóveis e nos aluguéis
• A medida é interpretada como uma ação para restaurar a equidade no mercado imobiliário e conter a especulação

Impacto esperado no mercado

• É esperada uma mudança estrutural no mercado de investimento imobiliário
• Menciona-se a possibilidade de recuperação de um mercado mais centrado em compradores individuais
• Investidores institucionais podem considerar migrar seus investimentos para outras classes de ativos

Perspectivas futuras

• Após a implementação da política, a atenção estará voltada para os efeitos sobre a oferta de moradias e a estabilidade dos preços
• As regras detalhadas e o cronograma de implementação serão divulgados posteriormente
• A medida é avaliada como um símbolo de mudança de direção na política habitacional dos EUA

[GN⁺]

Opiniões do Hacker News

• O ponto principal é "Wall Street"
  Existe o equívoco de que grandes empresas compram casas nos EUA em massa, mas, na prática, na maioria dos casos quem compra para investimento são investidores individuais
  Um artigo de 2023 (link da HousingWire) também dizia que o investimento de grandes instituições em imóveis residenciais já estava perdendo força
  No fim, como diz a frase “não é a BlackRock comprando todas as casas, é o seu vizinho”, essa discussão parece uma tentativa de explorar politicamente uma ameaça imaginária no imaginário popular

  • O problema não é tão simples assim
    Investidores institucionais representam uma parcela pequena do mercado, mas exercem enorme influência na formação de preços
    Seus ativos são transformados em derivativos e acabam alimentando negociações especulativas, criando incentivos financeiros indesejados no mercado imobiliário
    Separá-los do mercado habitacional permitiria separar a política pública dos interesses dos mais ricos
  • Acho que, para a saúde do mercado imobiliário, também seria necessário impor um limite ao número de imóveis que uma pessoa pode ter para aluguel
    As pessoas deveriam ser incentivadas a obter renda por outras atividades econômicas, e não por receita de aluguel
  • Duas soluções são propostas
    1. cobrar imposto adicional sobre propriedade de imóveis sem moradia própria (incluindo casas de veraneio)
    2. oferecer a cidadãos americanos comprando a primeira casa empréstimos à taxa federal de juros
       Para comprar o condomínio onde moro hoje, eu teria de pagar US$ 1.000 a mais por mês por causa de impostos, juros e taxas de HOA
       No fim, ricos e empresas conseguem comprar casas em condições muito mais vantajosas do que as pessoas comuns
  • Depende da região
    No artigo sobre o caso de Atlanta, em algumas áreas a proporção de casas em nome de empresas chega a 60%
  • Verifiquei diretamente o registro imobiliário do meu bairro e, de fato, empresas de investimento como BlackRock e Blackstone tinham comprado várias casas
    Mas recentemente muitos desses imóveis voltaram a ser de pessoas físicas
    Provavelmente as empresas compraram, revenderam e embolsaram o lucro

• Olhando o caso da Austrália, mesmo com um sistema de imposto sobre a terra que impede grandes empresas de acumular moradias em massa, os preços dos imóveis continuam entre os mais altos do mundo
  No fim, o problema é a falta de oferta
  Se o objetivo é baratear moradia e proteger inquilinos, não existe saída além de aumentar a oferta

  • Na Austrália, o problema foi tratar moradia como instrumento de investimento
    Expandir a oferta é essencial, mas há vários fatores atuando juntos, como tributação, planejamento urbano e regras de uso do solo
    O governo precisa ter coragem para ampliar a oferta de moradias pequenas e de alta densidade, para que os jovens consigam ter casa própria
  • É preciso aumentar a oferta, mas os proprietários atuais não querem adensamento
    No fim, o problema é a cultura centrada em casas unifamiliares
    O trabalho remoto poderia ter ajudado a resolver isso, mas essa oportunidade foi perdida por causa das perdas em imóveis comerciais
  • Também seria boa a ideia de aplicar tributação progressiva sobre quem possui vários imóveis
    Se a alíquota subir gradualmente a partir do terceiro imóvel, isso pode impedir que pessoas comuns comprem dezenas de casas para alugar
  • Ouvi dizer que o Japão tem um sistema dinâmico que mantém os preços dos imóveis baixos
  • Se os imóveis forem distribuídos entre várias pessoas físicas, a influência política pode até aumentar
    O problema é o governo limitar artificialmente a oferta, e, se isso não mudar, nada disso fará diferença

• Pela minha experiência recente vendendo casa na Bay Area, o preço dos imóveis está diretamente ligado aos juros
  A rentabilidade da casa que comprei em 2016 foi de cerca de 8% ao longo de 10 anos, mas, considerando o custo dos juros, o ganho real é quase nulo
  No fim, imóvel é menos investimento e mais um mecanismo de poupança forçada
  Além disso, quem está preso a juros baixos não vende a casa, o que piora a escassez de moradias de entrada

• Existe a prática de manter casas por meio de uma LLC própria em vez de em nome da pessoa física, e espero que essa política não impeça isso
  Isso serve como proteção de privacidade para evitar doxxing

  • Mas eu acho que nem pessoas físicas nem empresas deveriam ter o direito de esconder a propriedade de imóveis
    Mesmo usando trust, deveria ser público quem exerce o controle
  • Algumas pessoas também colocam a casa em trust para evitar o processo sucessório
  • Há casos em que empresas possuem moradias para fins de trabalho, como alojamento para funcionários em viagem ou dormitório universitário
    Isso deveria ser tratado como exceção
  • Também houve quem discordasse dizendo: “então vamos criar uma brecha para Wall Street fingir que é gente comum?”
  • E também apareceu a proposta simples de “então por que não limitar a propriedade a uma única casa?”

• No mercado de menor preço isso pode ajudar a estabilizar os valores, mas em áreas de alto padrão o impacto deve ser pequeno
  Na Bay Area, é comum que investidores estrangeiros comprem imóveis caros sem morar neles
  Já vi casas de milhões de dólares vazias, com apenas um estudante morando nelas

  • Proibir a compra de imóveis por estrangeiros seria uma política mais eficaz, e muitos países já fazem isso
  • No sul da Califórnia é parecido
    Há muitas casas em mãos de estrangeiros, o que gera problemas de manutenção e troca frequente de inquilinos
    Isso parece até um problema maior do que Wall Street
  • Por outro lado, houve quem dissesse que estrangeiros pagando impostos e quase não usando recursos da cidade é algo positivo
  • Também apareceu a reação: “então o próximo passo vai ser proibir estrangeiros, né?”

• Acho que essa política realmente vai ajudar
  Plataformas como Zillow dão vantagem informacional a investidores institucionais e ajudam a empurrar os preços para cima
  Basta mexer um pouco na liquidez do mercado para gerar um grande efeito em cadeia

  • Mas também houve a contestação de que, fora de algumas regiões (como Jacksonville e Atlanta), o impacto institucional é mínimo
  • Também teve opinião positiva no sentido de “não é a solução perfeita, mas ainda assim isso vai ajudar”
  • Em sentido contrário, alguns argumentaram que a maioria das casas em posse de instituições é para aluguel, então mesmo que fossem vendidas a oferta total permaneceria a mesma, sem efeito real

• O problema de "affordability" (capacidade de compra) da moradia não é simplesmente uma questão de converter aluguel em casa própria
  O essencial é reduzir o custo de morar em áreas com oportunidade
  A própria ideia de que ter casa própria é um bem absoluto é uma das causas do aumento dos custos

  • Acumular riqueza por meio da moradia significa, na prática, criar uma barreira de entrada para a nova geração

• Instituições como REITs têm participação pequena no mercado, mas distorcem o mercado com negociações repetidas
  Em termos de política pública, é difícil diferenciar por escala, e politicamente isso acaba virando criação de bode expiatório
  Na prática, REITs e construtoras já estão acumulando estoque e pararam de comprar, então essa medida pode até estimular o apetite de compra
  Além disso, o mercado imobiliário dos EUA tem sido usado como canal de lavagem de dinheiro, e é preciso uma reforma estrutural

• Talvez o imposto sobre o valor da terra (LVT) seja a resposta no fim das contas
  Mesmo que essa medida não seja eficaz, é positivo que o problema da capacidade de compra de moradia tenha sido trazido para o centro da agenda política

  • Mas também houve quem apontasse que a aplicação prática do LVT é difícil
    Se a alíquota for baixa, surgem bolhas especulativas; se for alta, o desenvolvimento desacelera
    Como mostra o caso da Dinamarca, o fato de existir LVT não significa que os preços das moradias sejam baixos

• Em resumo, é só construir mais casas
  "JUST BUILD MORE HOMES"