A crítica antiabundância sobre habitação é uma alegação equivocada
(derekthompson.org)- A visão de que a principal causa da falta de habitação é a regulação legal é apoiada por economistas de renome e pela academia.
- A alegação do movimento antimonopólio de que as grandes construtoras restringem a oferta não corresponde aos dados reais nem às opiniões de especialistas de campo.
- Mesmo os principais estudos acadêmicos também foram verificados como baseados em critérios que não podem ser aplicados à maioria das grandes cidades, como Dallas.
- É difícil definir comportamento monopolista apenas pela concentração de mercado, e na prática vantagens como economia de escala podem surgir.
- Grande parte das análises setoriais, citações e pesquisas usadas como base das alegações está fora de contexto ou distorcida, dificultando sua aceitação como prova confiável.
Introdução: o problema da oferta insuficiente de habitação e a perspectiva crítica
- A crítica mais contundente relacionada à literatura de antiabundância vem da ala do movimento antimonopólio.
- Esse grupo identifica os principais problemas dos EUA na monopolização e na corrupção corporativa.
- O autor e Ezra Klein enfatizam há décadas que o principal gargalo da oferta habitacional é a regulação de zoneamento e barreiras legais, como tamanho mínimo de lote, e isso é uma visão compartilhada por muitos economistas e acadêmicos, composta pela corrente principal.
- No campo antimonopólio, a tese é de que as grandes construtoras limitam a oferta deliberadamente para aumentar lucros, defendendo o uso de instrumentos de política antitruste.
- O autor considera essas alegações pouco persuasivas e aponta que a margem de lucro dos incorporadores não aumentou especialmente.
Contestação da análise do mercado imobiliário de Dallas
Posição de Musharbash: Dallas como mercado concentrado de construção residencial
- Musharbash afirma que os preços das casas em Dallas subiram muito e que grandes construtoras dominam o mercado, freando a concorrência.
- Ele pressiona as autoridades a adotarem regulação mais rígida para grandes construtoras.
Resultado da validação com especialistas
- Em entrevistas com economistas e analistas de mercado centrais citados por Musharbash, foi possível ouvir testemunhos de que a teoria foi aplicada de forma inadequada ou fora de contexto.
- Foi confirmado que os critérios do artigo de Quintero usados para argumentar que Dallas é concentrado não se ajustam à realidade do mercado de Dallas.
Verificação de fatos
- Quintero afirma que 90% da oferta nova dentro de uma cidade precisa ficar sob controle de 5 a 6 empresas para que os danos de concentração possam ocorrer.
- Em Dallas, os dois principais grupos representam apenas 30%, e seis representam 50%, portanto não se enquadram na definição de concentração.
- Das 50 maiores cidades do país, 49 não alcançam o padrão de Quintero, sem evidência confiável de concentração.
- As alegações e citações de Musharbash também não são endossadas nem pelo autor do estudo central.
Limitações do estudo de Quintero e dúvidas adicionais
- O estudo de Quintero utiliza 2006 (um período de bolha imobiliária menos ideal) como ano-base, o que levanta dúvidas sobre a confiabilidade dos resultados.
- Mesmo com 49 mercados abaixo do padrão nacional, há críticas de inconsistência ao concluir uma perda de produção anual de US$ 106 bilhões.
- O trabalho reconhece que grandes construtoras podem concentrar-se de modo relevante apenas em novas cidades suburbanas e pequenos municípios.
Entrevistas com especialistas locais de Dallas: refutação das alegações de monopólio e concentração
- John McManus, da Builder's Daily, é uma das pessoas mais citadas por Musharbash.
- Na prática, ele não concorda que as grandes construtoras sejam a causa principal da alta de preços; ao contrário, diz que problemas maiores vêm de regulações como uso do solo e zoneamento.
- Ele explica que as regulações elevam os custos iniciais de entrada e bloqueiam o acesso da oferta para famílias de baixa renda.
- McManus afirma que a citação de Musharbash sobre 'monopólio de mercado' também significa apenas estabilidade de cronograma de obras, sem conotação política.
Limites da citação de análises de especialistas do setor
- Lance Lambert, da ResiClub, também não vê a concentração de mercado por grandes empresas como o principal fator de redução de oferta habitacional.
- Em vez disso, interpreta que um mercado orientado por grandes empresas pode, no longo prazo, fornecer mais casas graças à força de capital e às economias de escala.
- Também existe preocupação de que, se restarem apenas pequenas construtoras, isso possa reduzir a resiliência em crises.
- Ele destaca que a presença de grandes empresas pode trazer benefícios sociais em certos setores.
Dificuldade de julgar condutas monopolistas apenas por dados de concentração
- O professor James Roberts, da Duke University, explica que “é difícil fazer um julgamento de monopólio significativo com o dado de que poucas empresas detêm certa porcentagem”.
- Ele afirma que é necessário analisar, caso a caso, se o comportamento monopolista de fato gera consequências concretas, como aumento de preços, queda de qualidade e desvantagem aos subcontratados.
Falta de evidência empírica no debate monopólio-habitação
- Na prática, há pouca presença de pesquisa empírica de que grandes construtoras elevaram preços ao limitar a oferta.
- A maioria dos papers, colunas e matérias citadas baseia-se em uma estrutura de "afirmação sobre afirmação" sem evidências ou dados.
- Mesmo pesquisas novas dependem apenas dos estudos referenciados e carecem de demonstração empírica.
Conclusão e recomendações
- De fato, monopólios podem causar danos ao consumidor, travar inovação e gerar perdas sociais.
- Contudo, regulações antimonopólio sem base podem causar prejuízos à indústria e risco de perda de confiança nas políticas.
- No caso de alegações de regulação monopolista no setor habitacional, são indispensáveis dados empíricos e validação objetiva.
- O ensaio de Musharbash apresenta lacunas de confiabilidade em entrevistas com especialistas, citações de estudos e interpretações.
- O formulador de política pública deve julgar após investigar os fatos como um detetive, e o movimento antimonopólio também deve levar isso em conta.
No próximo texto, serão abordados o que realmente aconteceu em Dallas e as causas do aumento acelerado dos preços da habitação além da concentração.
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Opinião no Hacker News
Mais uma vez percebo que muitos dos artigos jornalísticos que lemos são editados demais e, muitas vezes, quase nem têm apuração de fato; isso mostra como a reportagem básica de campo tem um poder enorme. Derek Thompson escreve muito bem e é claramente inteligente, mas não é especialista em economia da habitação. Ele apenas leu artigos acadêmicos e ligou para os especialistas citados neles, e a narrativa desses artigos acabou ruindo. No Hacker News o jornalismo é frequentemente criticado, mas acho que o problema real é que há apuração profunda de menos. Tenho gostado bastante do Substack do Thompson ultimamente.
Antigamente, jornalistas começavam a carreira em lugares como o City News Bureau. Em Chicago, o City News Bureau cobriu notícias de rua por 100 anos. Repórteres iniciantes passavam por delegacias, grandes ocorrências, incêndios e tribunais, verificando os fatos com rigor. O lema famoso da instituição era: “Se sua mãe disser que te ama, confira.” Acho que precisamos desse tipo de sistema de novo. Hoje em dia, muita notícia começa com um press release, então vale sempre se perguntar qual foi o ponto de partida da matéria. Antes, os repórteres iam para a rua; agora, há comentaristas demais. Também recomendo o livro "Hello, Sweetheart, Get Me Rewrite"
Ao discutir o artigo da The Atlantic, concordo com a ideia de que a imprensa ficou mais focada em analisar opinião pública do que em fazer apuração básica de campo. Mesmo grandes veículos raramente se aprofundam, e quase todos correm atrás dos mesmos assuntos em alta. Há muito a aprender com o jornalismo old school e, embora ainda existam pessoas que façam esse tipo de trabalho, é triste que esse papel acabe ficando com cidadãos comuns em vez de jornalistas profissionais. Por exemplo, o fato de o gabinete do promotor de D.C. abandonar 2/3 dos casos criminais foi revelado por uma conta anônima na internet, DCCrimeFacts, que fuçou os dados por conta própria; só depois a grande imprensa começou a cobrir o tema e isso levou a reformas. No escândalo da FAA, também foi o post de blog de um estudante de direito que trouxe a informação mais decisiva. De novo, muitas vezes são projetos pessoais de cidadãos, e não repórteres profissionais, que provocam mudanças reais; isso é ao mesmo tempo impressionante e lamentável.
O Abundance YIMBYism (movimento pró-expansão da oferta e pró-habitação) tem muitos problemas. Não responde adequadamente a questões centrais como gentrificação e deslocamento forçado, o fraco efeito de gotejamento da habitação a preço de mercado e a necessidade de moradia pública para pessoas de baixa renda. Quando jornalistas atacam apenas os argumentos mais fracos do outro lado e ignoram as críticas essenciais, não vejo nada de elogiável nisso.
Avaliaram como poderosa a ideia de que Derek Thompson ligou diretamente para os autores dos artigos e desmontou a narrativa, mas Matthew Stoller ligou de novo para essas mesmas pessoas e disse que Derek parece ter transmitido mal a opinião delas. Ou seja, a reportagem de campo — ir atrás pessoalmente — derrubou mais uma vez a autoridade ou a reputação de alguém.
Já tive várias discussões sobre “o que é jornalismo de verdade”, e Ian Betteridge dizia: “jornalistas pegam o telefone”. À primeira vista parece meio antiquado, mas acho que o critério do jornalismo real é justamente essa insistência em fazer dezenas de ligações, mandar e-mails e reenviar pedidos para confirmar o conteúdo. A influência da internet, a queda na remuneração e a pressão por produtividade ajudaram a gerar essa falta de apuração, mas no fim jornalismo é uma habilidade profissional especializada. Por isso a raridade desse jornalismo de verdade parece ainda mais valiosa hoje.
Toda vez que o artigo repetia “anti-trust left”, eu perdia a imersão. Como leitor, ficou muito forte a sensação de que o texto queria me colocar num campo “diferente e mais esclarecido que a esquerda antitruste”. Soou como um espantalho e um sinal de pertencimento a grupo. Além disso, não me pareceu confiável que ele realmente tenha checado as fontes por telefone; ele afirma ter exposto apenas a verdade objetiva, mas só culpa a “anti-trust left”, e fico em dúvida se dá mesmo para ver a questão só por esse ângulo.
Sou bastante de esquerda, do tipo anarco-sindicalista, e também senti um pouco isso. Ainda assim, não acho que seja algo tão preocupante, porque entendi que ele criticava uma posição específica, não “a esquerda inteira”. E mesmo dentro da esquerda há enorme diversidade de opinião sobre política habitacional. Há divergências sobre antitruste, limitação da propriedade do capital, desmercantilização, moradia pública total etc., mas também existe a piada de que quem mais odeia a esquerda é a própria esquerda.
Existe um grupo midiático representativo da “anti-trust left”, como Matt Stoller, e também um grupo dos “abundance liberals”, como Derek Thompson e Ezra Klein. No campo democrata/esquerda — mídia, academia e formulação de políticas — essas duas forças disputam ferozmente a atenção e a confiança do público. Os recursos entre elas são finitos e, na prática, é uma disputa de soma zero.
Acho que regulamentação excessiva responde por 90% do problema habitacional. Num mercado racional, conjuntos de apartamentos envelhecem e ficam mais baratos, as camadas mais altas se mudam e as moradias antigas voltam ao mercado. Mas muitos governos locais não aceitam esse ciclo virtuoso. Exigem cotas de habitação acessível em novos empreendimentos. Uma única unidade para pessoas em situação de rua pode custar até US$ 600 mil (exemplo de prédio). O voucher para baixa renda e o programa Section 8 são um pesadelo (fila de espera de 11 anos). As causas são duas. Primeiro, construir ficou difícil demais. Na Califórnia, uma obra pode atrasar porque “o novo prédio vai bloquear minha luz do sol”. Exigências de estacionamento priorizam espaço para carros em vez de moradia, e 30% do custo da construção vai para estacionamento. As cidades também deveriam ter resolvido esses problemas décadas atrás, mas estão atrasadas. Para o indivíduo, só resta se mudar para algum lugar viável financeiramente. Minha família viveu quatro gerações em LA, mas metade foi embora. Com salário de classe média ainda dá para viver bem, mas é preciso escolher diretamente em que cidade morar. Não dá para ficar em cidade cara esperando que políticos resolvam.
Quanto à afirmação de que “90% do problema é regulação excessiva”, a crise habitacional aparece na maior parte dos países desenvolvidos — Europa, Japão, EUA. Acho que o problema envolve fatores globais muito mais amplos do que regulação.
A lógica do “mercado racional” também pode ser algo produzido pela própria regulação. Se alguém investe muito dinheiro para construir apartamentos, pode fazer lobby por mais regulação para proteger esse investimento; e os proprietários podem querer, de forma perfeitamente compreensível, regras extras para preservar a paisagem, reduzir ruído etc. Toda essa lógica também é resultado de comportamentos humanos compreensíveis.
Em Washington DC, uma única pessoa comparece a todas as reuniões comunitárias e consegue frustrar a construção de centenas de unidades habitacionais.
Se o preço da moradia variasse proporcionalmente à regulação, lugares menos densos deveriam ser sempre mais baratos; na prática, porém, habitação em grandes cidades é sempre mais cara. Nem metrópoles com pouca regulação fogem disso. Esse “mercado racional” criado por seres humanos é tão impossível quanto “água seca”. O problema essencial é que moradia é tratada como ativo, e as políticas se concentram em transformá-la numa estrutura que rende como uma ação. Ações sobem com ganhos de produtividade; o valor da moradia sobe apenas quando ela fica mais cara.
Existe um grande grupo de lobby que quer que os preços dos imóveis subam ou pelo menos não caiam: os proprietários de imóveis. E políticos de alto escalão normalmente também têm mais de uma casa, então igualmente querem sustentar os preços.
Mais do que o fato de políticos de alto escalão possuírem imóveis, os proprietários votam 50% mais do que os inquilinos. Além disso, entre os inquilinos há muitos que nem sequer têm direito a voto (dados relacionados).
Não são só os proprietários que não querem queda nos preços. Bancos também perdem quando o valor dos imóveis cai, porque aumenta a inadimplência e diminui a demanda por juros de empréstimos. Cidades também dependem de incorporadores e da arrecadação de imposto sobre propriedade, então a queda de preços não é bem-vinda.
Uma queda no preço dos imóveis afetaria fortemente a economia. Corretoras de crédito, construtoras e fornecedoras de materiais sairiam prejudicadas. Para mim, a melhor solução seria os preços da moradia ficarem estagnados e se tornarem relativamente mais acessíveis com a inflação geral.
Também existe um grande grupo de lobby totalmente comprometido com a construção de novas moradias: os incorporadores imobiliários. Como políticos precisam de grandes doações de campanha, eles estão profundamente envolvidos nisso.
No movimento NIMBY, raramente vejo alguém refletir seriamente sobre o que de fato significaria uma queda dos preços dos imóveis. Parece praticamente impossível permitir, em uma região inteira e por muito tempo, uma queda prolongada nos preços. Num cenário um pouco menos deprimente e mais realista, o mais provável é um pequeno aumento nominal abaixo da inflação.
Quero discutir a ideia de que a raiz da crise habitacional é a desigualdade de riqueza. Mesmo que haja oferta suficiente, os ricos podem comprar toda a oferta adicional do mercado e alugá-la para os pobres. A lógica de Piketty entra em ação: reinvestem os lucros e a desigualdade continua aumentando. No fim, pode haver muitas casas, mas todas pertencendo a poucos. Na minha opinião, deveria haver limites legais ao investimento em casa unifamiliar de residência principal, enquanto as restrições à construção nova deveriam ser relaxadas.
Não me parece que seja tão comum assim ricos comprarem em massa imóveis para aluguel. Morei em Vancouver e a maioria das casas do bairro era de proprietários que realmente moravam nelas. O problema é que o número de moradias não aumentou por 100 anos, enquanto a população que queria viver em Vancouver cresceu dez vezes. A questão não é que os imóveis foram todos comprados, e sim que a oferta nova não cresceu. Além disso, Vancouver é um destino imobiliário global, então você compete com ricos do mundo todo. Saí de lá há alguns anos e me mudei para outro lugar; sinto que Vancouver já não é mais um lugar para canadenses. A menos que o governo adote medidas eficazes — taxar investimento estrangeiro, propriedade sem residência efetiva, flexibilizar licenciamento, elevar juros — será difícil ver resultado.
A teoria de Piketty pressupõe demanda infinita. Na prática, esse fenômeno é mais intenso porque cidades norte-americanas passaram 100 anos tornando ilegal quase todo tipo de moradia além da casa unifamiliar, mas a demanda não é realmente infinita. Se Piketty estivesse certo, os preços reais por metro quadrado deveriam sempre subir em todos os lugares. Na realidade, durante booms de construção os aluguéis se estabilizaram ou caíram, e os maiores saltos de preço ocorreram justamente onde menos se construiu. Pela mesma lógica, os ricos também deveriam ter comprado todos os carros para alugá-los, mas como a oferta de carros não sofre restrições artificiais, ela acompanha a demanda. Acho que com moradia pode acontecer o mesmo.
Se continuarmos construindo casas, em algum momento haverá mais moradias do que as pessoas querem. Quando isso acontecer, os preços caem. Se ninguém quiser alugá-las, será preciso baixar ainda mais o preço ou vender. No fim, sempre que a oferta ultrapassa completamente a demanda, os preços caem.
Se os ricos comprarem todas as unidades adicionais de oferta, terão de alugá-las, e isso fará com que concorram com o estoque já existente. Depois disso, os preços caem.
Não há evidência clara de que a desigualdade de riqueza seja a causa fundamental da crise habitacional. A escassez real de oferta parece ser o ponto central. E mesmo que os ricos comprem a oferta para alugar, o aumento da oferta de aluguel leva à queda dos aluguéis.
O problema da moradia é, na verdade, um problema cultural. Temos nos oposto a desenvolvimento de alta densidade e à construção de infraestrutura de transporte por causa de inúmeros proprietários que não querem queda no valor dos imóveis, da insegurança econômica e do risco político de perder reeleição. É por isso que, nos EUA, a nova oferta habitacional surge mais em subúrbios e áreas periféricas do que nas grandes cidades. Se você lotear áreas rurais urbanizáveis e abrir rodovias, ninguém perde valor de casa e incorporadores, indústria automotiva e setor de energia saem ganhando. Texas e outros lugares crescem com esse modelo, mas nos subúrbios e arredores de SF ou NYC nem isso existe. A cultura das cidades progressistas carrega uma autossatisfação com as próprias “cercas” e “privilégios”. Pessoalmente, não acho que essa estrutura vá se desfazer. Cidades como SF e NYC chegaram ao limite; para resolver o problema, será preciso aumentar a densidade em outros lugares. Precisamos de políticas inovadoras: uso agressivo de trabalho remoto, infraestrutura off-grid e de baixo custo, cidades centradas em transporte coletivo, incentivos diretos à migração etc. Pequenas reformas em licenciamento não chegam nem perto de bastar.
Segundo o Gary’s Economics, a moradia é cara por causa da desigualdade de riqueza. À medida que a concentração de capital se intensifica, os ultra-ricos empurram para cima os preços dos ativos, e com moradia acontece o mesmo que ocorreu recentemente com o ouro. Os estímulos do governo também acabam sendo absorvidos pelos ricos. A maioria das grandes cidades do mundo segue essa estrutura.
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Na verdade, todos os metais e quase todas as commodities subiram muito mais do que os números oficiais do CPI da BLS. Isso levanta mais dúvidas sobre a confiabilidade das estatísticas oficiais de inflação do que sobre os mercados de commodities.
A causalidade é o oposto. A regulação habitacional explica 100% da desigualdade. Só de liberar coeficiente de aproveitamento, a desigualdade excessiva praticamente desapareceria (artigo da Brookings)
Não entendo tanto de economia, mas todas as pessoas que vejo mencionando Gary, de qualquer campo, parecem concordar que ele não é uma figura economicamente confiável.
Por mais rica que uma família seja, ela só consegue morar em uma casa de cada vez. Mesmo que um bilionário possua várias casas de veraneio ou penthouses, esses imóveis nunca foram, desde o início, unidades acessíveis para a pessoa comum. Compras ultra-luxuosas não são a causa central da crise habitacional.
Quando comparo as discussões online com os conflitos habitacionais reais nas comunidades, percebo que, no chão, as vozes NIMBY — preocupadas com valor da propriedade e segurança — são muito maiores do que a “anti-trust left” do Twitter. Nas comunidades offline, a resistência principal é à construção. E os críticos de esquerda menos imersos na internet parecem estar aceitando cada vez mais que “upzoning” e moradia pública não são necessariamente coisas em conflito.
Qualquer crítica ao mercado habitacional atual precisa falar da “qualidade” das moradias. Um apartamento que visitei recentemente tinha um espaço absurdamente apertado e só umas janelas e portas mal-ajambradas. Moro hoje num lugar com pé-direito de 9 pés, e o imóvel novo que vi foi extremamente decepcionante. Muitos aluguéis construídos recentemente também não têm isolamento acústico, as portas parecem feitas de papel e todas as paredes são tortas. O apartamento de dois quartos onde morei há 30 anos hoje vale mais de US$ 1,5 milhão. A inflação de qualidade também não pode ser ignorada.
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A restrição de oferta causa esse fenômeno. Se as permissões fossem liberadas 10 vezes mais, unidades de qualidade tão baixa perderiam competitividade. O núcleo do problema é a escassez de oferta.
O apartamento para o qual tive de me mudar recentemente (construído em 2023~2024, vendido como “luxo”) ficou um mês sem água quente, e as paredes e o piso são tão finos que dá para ouvir todos os passos do vizinho de cima.
Talvez a qualidade não tenha melhorado da forma que se esperava, mas é preciso atender a toda sorte de exigências de código — tomada a cada 12 pés, calor do Arizona, terremotos da Califórnia, furacões da Flórida, frio de Minnesota, vários tipos de desastre etc. — então os materiais precisam ser mais baratos. Como os padrões do código ficam cada vez maiores, no fim só sobram materiais ruins para starter homes.
Apartamentos dificilmente são avaliados por algo além de “apertado” ou “luxo”. É uma estrutura em que qualquer coisa será criticada.
Na Austrália, a crise habitacional costuma ser explicada principalmente por escassez de oferta e lógica NIMBY. Mas Melbourne saiu da posição de quarta cidade mais cara do país para uma cidade cada vez mais acessível, e a principal causa foi a reforma do imposto sobre a terra, que desestimulou a especulação na compra e venda e levou investidores imobiliários para outros estados, desacelerando a alta dos preços. Oferta importa, mas acredito que o que realmente eleva os preços é a demanda de investimento.