A crítica antiabundância sobre habitação é uma alegação equivocada

• A visão de que a principal causa da falta de habitação é a regulação legal é apoiada por economistas de renome e pela academia.
• A alegação do movimento antimonopólio de que as grandes construtoras restringem a oferta não corresponde aos dados reais nem às opiniões de especialistas de campo.
• Mesmo os principais estudos acadêmicos também foram verificados como baseados em critérios que não podem ser aplicados à maioria das grandes cidades, como Dallas.
• É difícil definir comportamento monopolista apenas pela concentração de mercado, e na prática vantagens como economia de escala podem surgir.
• Grande parte das análises setoriais, citações e pesquisas usadas como base das alegações está fora de contexto ou distorcida, dificultando sua aceitação como prova confiável.

---

Introdução: o problema da oferta insuficiente de habitação e a perspectiva crítica

• A crítica mais contundente relacionada à literatura de antiabundância vem da ala do movimento antimonopólio.
• Esse grupo identifica os principais problemas dos EUA na monopolização e na corrupção corporativa.
• O autor e Ezra Klein enfatizam há décadas que o principal gargalo da oferta habitacional é a regulação de zoneamento e barreiras legais, como tamanho mínimo de lote, e isso é uma visão compartilhada por muitos economistas e acadêmicos, composta pela corrente principal.
• No campo antimonopólio, a tese é de que as grandes construtoras limitam a oferta deliberadamente para aumentar lucros, defendendo o uso de instrumentos de política antitruste.
• O autor considera essas alegações pouco persuasivas e aponta que a margem de lucro dos incorporadores não aumentou especialmente.

Contestação da análise do mercado imobiliário de Dallas

Posição de Musharbash: Dallas como mercado concentrado de construção residencial

• Musharbash afirma que os preços das casas em Dallas subiram muito e que grandes construtoras dominam o mercado, freando a concorrência.
• Ele pressiona as autoridades a adotarem regulação mais rígida para grandes construtoras.

Resultado da validação com especialistas

• Em entrevistas com economistas e analistas de mercado centrais citados por Musharbash, foi possível ouvir testemunhos de que a teoria foi aplicada de forma inadequada ou fora de contexto.
• Foi confirmado que os critérios do artigo de Quintero usados para argumentar que Dallas é concentrado não se ajustam à realidade do mercado de Dallas.

Verificação de fatos

• Quintero afirma que 90% da oferta nova dentro de uma cidade precisa ficar sob controle de 5 a 6 empresas para que os danos de concentração possam ocorrer.
• Em Dallas, os dois principais grupos representam apenas 30%, e seis representam 50%, portanto não se enquadram na definição de concentração.
• Das 50 maiores cidades do país, 49 não alcançam o padrão de Quintero, sem evidência confiável de concentração.
• As alegações e citações de Musharbash também não são endossadas nem pelo autor do estudo central.

Limitações do estudo de Quintero e dúvidas adicionais

• O estudo de Quintero utiliza 2006 (um período de bolha imobiliária menos ideal) como ano-base, o que levanta dúvidas sobre a confiabilidade dos resultados.
• Mesmo com 49 mercados abaixo do padrão nacional, há críticas de inconsistência ao concluir uma perda de produção anual de US$ 106 bilhões.
• O trabalho reconhece que grandes construtoras podem concentrar-se de modo relevante apenas em novas cidades suburbanas e pequenos municípios.

Entrevistas com especialistas locais de Dallas: refutação das alegações de monopólio e concentração

• John McManus, da Builder's Daily, é uma das pessoas mais citadas por Musharbash.
• Na prática, ele não concorda que as grandes construtoras sejam a causa principal da alta de preços; ao contrário, diz que problemas maiores vêm de regulações como uso do solo e zoneamento.
• Ele explica que as regulações elevam os custos iniciais de entrada e bloqueiam o acesso da oferta para famílias de baixa renda.
• McManus afirma que a citação de Musharbash sobre 'monopólio de mercado' também significa apenas estabilidade de cronograma de obras, sem conotação política.

Limites da citação de análises de especialistas do setor

• Lance Lambert, da ResiClub, também não vê a concentração de mercado por grandes empresas como o principal fator de redução de oferta habitacional.
• Em vez disso, interpreta que um mercado orientado por grandes empresas pode, no longo prazo, fornecer mais casas graças à força de capital e às economias de escala.
• Também existe preocupação de que, se restarem apenas pequenas construtoras, isso possa reduzir a resiliência em crises.
• Ele destaca que a presença de grandes empresas pode trazer benefícios sociais em certos setores.

Dificuldade de julgar condutas monopolistas apenas por dados de concentração

• O professor James Roberts, da Duke University, explica que “é difícil fazer um julgamento de monopólio significativo com o dado de que poucas empresas detêm certa porcentagem”.
• Ele afirma que é necessário analisar, caso a caso, se o comportamento monopolista de fato gera consequências concretas, como aumento de preços, queda de qualidade e desvantagem aos subcontratados.

Falta de evidência empírica no debate monopólio-habitação

• Na prática, há pouca presença de pesquisa empírica de que grandes construtoras elevaram preços ao limitar a oferta.
• A maioria dos papers, colunas e matérias citadas baseia-se em uma estrutura de "afirmação sobre afirmação" sem evidências ou dados.
• Mesmo pesquisas novas dependem apenas dos estudos referenciados e carecem de demonstração empírica.

Conclusão e recomendações

• De fato, monopólios podem causar danos ao consumidor, travar inovação e gerar perdas sociais.
• Contudo, regulações antimonopólio sem base podem causar prejuízos à indústria e risco de perda de confiança nas políticas.
• No caso de alegações de regulação monopolista no setor habitacional, são indispensáveis dados empíricos e validação objetiva.
• O ensaio de Musharbash apresenta lacunas de confiabilidade em entrevistas com especialistas, citações de estudos e interpretações.
• O formulador de política pública deve julgar após investigar os fatos como um detetive, e o movimento antimonopólio também deve levar isso em conta.

No próximo texto, serão abordados o que realmente aconteceu em Dallas e as causas do aumento acelerado dos preços da habitação além da concentração.