DOJ processa a RealPage por precificação algorítmica de aluguéis que teria prejudicado inquilinos
(justice.gov)- O Departamento de Justiça dos EUA e procuradores-gerais de 8 estados abriram uma ação civil antitruste contra a RealPage, alegando que a empresa enfraqueceu a concorrência nos aluguéis de apartamentos entre locadores e monopolizou o mercado de software comercial de gestão de receita
- O ponto central é que dados não públicos sobre aluguéis e condições de contrato fornecidos por locadores concorrentes teriam sido usados para treinar e operar o software de precificação algorítmica da RealPage
- O DOJ entende que essa estrutura substituiu a concorrência independente de preços, funcionando de forma a ampliar os aumentos de aluguel e reduzir cortes de preço, descontos e concessões
- A ação trata de violações da Seção 1 e da Seção 2 do Sherman Act, foi apresentada no Tribunal Distrital Federal do Distrito Médio da Carolina do Norte e conta com a participação conjunta de 8 estados
- A participação de mercado da RealPage nesse setor é apontada como sendo de cerca de 80%, e a acusação inclui que a estrutura que combina dados sensíveis de locadores concorrentes criou um ciclo de retroalimentação que reforça seu poder de mercado
Ação antitruste contra a RealPage
- O Departamento de Justiça dos EUA abriu uma ação civil antitruste contra a RealPage Inc.
- Também participam os procuradores-gerais da Carolina do Norte, Califórnia, Colorado, Connecticut, Minnesota, Oregon, Tennessee e Washington
- A ação foi apresentada no Tribunal Distrital Federal do Distrito Médio da Carolina do Norte
- As acusações envolvem violações da Seção 1 e da Seção 2 do Sherman Act
- A RealPage é questionada por sua atuação no mercado de software comercial de gestão de receita usado por locadores para definir preços de apartamentos
- A RealPage é uma empresa de software de gestão imobiliária sediada em Richardson, Texas
- O DOJ considera que a conduta da RealPage retirou dos inquilinos os benefícios da concorrência nas condições de aluguel de apartamentos, prejudicando milhões de americanos
Estrutura de precificação operada com dados de locadores concorrentes
- A petição afirma que a RealPage firmou contratos com locadores concorrentes para receber informações confidenciais sensíveis à concorrência
- As informações compartilhadas incluíam valores de aluguel de apartamentos e outras condições de locação
- A RealPage é acusada de usar esses dados para treinar e operar seu software de precificação algorítmica
- O software gerava recomendações de aluguel e condições contratuais com base em informações sensíveis dos locadores participantes e de seus concorrentes
- A petição parte do princípio de que, em um mercado livre, os locadores devem competir definindo de forma independente preços, descontos, concessões e condições de locação
- O DOJ entende que o software não pode ser isento de responsabilidade sob o Sherman Act apenas por servir como meio de compartilhamento de informações
Casos de aumento de preços citados em documentos internos e depoimentos
- A petição sustenta, com base em documentos internos da RealPage e de locadores comerciais, além de depoimentos sob juramento, que o objetivo de ambos os lados era maximizar preços de aluguel e lucratividade às custas dos inquilinos
- Expressões usadas pela RealPage incluíam frases voltadas a aumentos de preço
- A RealPage descrevia seu produto como algo que “impulsiona toda oportunidade possível de aumentar preços”, que evita uma “race to the bottom” em mercados em queda e em que “a rising tide raises all ships”
- Um executivo da RealPage disse, em essência, que havia mais ganho em todos terem sucesso juntos do que competir entre si e rebaixar todo o setor
- Outro executivo explicou a locadores que, ao usar dados de concorrentes, seria possível encontrar situações para elevar o aluguel em US$ 50, e não apenas US$ 10 por dia
- Um locador descreveu o produto da RealPage como “classic price fixing”, dizendo que ele usava dados exclusivos de outros assinantes para sugerir aluguéis e prazos
Impacto sobre aluguéis, descontos e concessões
- A petição entende que os acordos e condutas da RealPage prejudicaram o processo competitivo nos mercados locais de aluguel residencial multifamiliar em todo os EUA
- A RealPage é acusada de, após obter dados de locadores concorrentes, induzir os locadores a seguirem as recomendações do algoritmo
- Isso incluía a função “auto accept”
- Equipes de consultoria de preços monitoravam se os locadores estavam cumprindo as recomendações
- O DOJ considera que o software da RealPage tende a maximizar aumentos de preço, minimizar reduções e ampliar o poder dos locadores na definição de preços
- A RealPage também é acusada de treinar locadores para limitar concessões como meses grátis de aluguel e outros descontos a inquilinos
- A petição também cita documentos internos que alegam que os locadores de fato reduziram concessões aos inquilinos
Poder de mercado e ciclo de retroalimentação auto-reforçado
- Uma acusação separada afirma que a RealPage manteve ilegalmente um monopólio no mercado de software comercial de gestão de receita para moradias multifamiliares nos EUA
- A participação de mercado da RealPage é apontada como cerca de 80%
- Participação de mercado: {p:80}
- Os locadores fornecem à RealPage dados sensíveis à concorrência e, em troca, recebem recomendações e decisões de preço baseadas na combinação e análise de dados sensíveis de concorrentes
- O DOJ entende que essa estrutura criou um ciclo de retroalimentação auto-reforçado que fortalece o domínio de mercado da RealPage e dificulta a atuação de empresas que tentam competir de forma legítima
1 comentários
Opiniões no Hacker News
Como a RealPage, que detinha dados de locadores concorrentes, monitorava a adesão às recomendações do algoritmo por meio do recurso de “aceitação automática” e de uma equipe de consultoria de preços, o cerne da questão jurídica parece ser informações de preço não públicas + aceitação automática + monitoramento de conformidade
Para que concorrentes alinhem preços legalmente, teria de ser pelo método de sinalização de preços por meio da publicação pública de preços. Postos de gasolina ajustando seus preços ao ver os preços nas placas uns dos outros, Ebay/Reverb mostrando faixas de preços de vendas passadas, o Kelly “Blue Book” mostrando cotações de carros usados, ou o Zillow publicando aluguéis não são punidos como cartel de preços. Por outro lado, quando uma plataforma compartilha preços não públicos e ainda monitora a conformidade, isso se torna uma conduta coordenada difícil de escapar de escrutínio jurídico
A FTC não vê esse tipo de sinal público como cartel de preços: “Igualar o preço de um concorrente pode ser uma boa decisão de negócios e ocorre com frequência em mercados altamente competitivos. Cada empresa tem liberdade para definir seus próprios preços e pode cobrar o mesmo preço que os concorrentes, desde que a decisão não se baseie em acordo ou coordenação com eles.”
Fonte: https://www.ftc.gov/advice-guidance/competition-guidance/gui...
No exemplo do posto de gasolina, se um posto vê que o concorrente está vendendo a US$ 4,15 por galão, ele não sobe para US$ 4,45. Se fizer isso, perderá vendas e ganhará menos, então reduzirá para acompanhar a concorrência. Cartel é quando dois postos sobem ao mesmo tempo para US$ 4,45, deixando o cliente sem opção
Se a cobrança não for uma porcentagem do aluguel, é difícil entender por que a empresa teria interesse em que os aluguéis subissem de modo geral
Então ainda haveria espaço para argumentar que não é “preço não público + aceitação automática + monitoramento de conformidade”, mas “preço público + aceitação automática + monitoramento de conformidade”. Ainda assim é uma conduta problemática, e pode se somar a isso “informações não públicas de previsão de estoque”, mas não acho que o sinal de preço do estoque disponível em si seja o problema central
Empresas também estão fazendo conluio para suprimir salários por meio de algoritmos. Basta procurar a empresa Aon e seu produto Radford Data & Analytics
Mas, como os cargos eram algo como “security researcher”, eles eram comparados à trilha de cargos mais próxima da Radford, e essa trilha era mais próxima de profissionais de compliance. Como resultado, especialistas ficaram presos a uma estrutura de remuneração inferior à de engenheiros de software comuns, e não havia como mudar a burocracia. As pessoas saíram por vários motivos, mas um grande motivo era que podiam receber 2 a 4 vezes a remuneração total em outras empresas
Essas informações ficam visíveis para outros empregadores que pagam para participar desse sistema e, naturalmente, favorecem o empregador em uma negociação salarial com o candidato
Fico curioso sobre onde fica a linha entre isso e a RealPage. Em que ponto pesquisas detalhadas sobre remuneração e sua distribuição se tornam conduta anticompetitiva? Parece que esse tipo de prática está rapidamente virando padrão na forma como as empresas definem níveis de remuneração
Estou muito curioso para ver como este caso vai se desenrolar.
Pelo que vejo diretamente em Orlando, todos os condomínios de apartamentos usam o mesmo software, e os aluguéis subiram 300% em 10 anos, algo em torno de 10% ao ano. Segundo a matéria, o ponto central é que todos compartilhavam dados de preços e estoque com a RealPage, e a RealPage definia os preços por algoritmo, fazendo com que os imóveis para aluguel deixassem de competir entre si. Mas, pelo que vejo, quase não há apartamentos vazios e, no fim de julho, alguns condomínios tinham só 1 ou 2 unidades restantes. Existem muitos sistemas que definem preços com dados de concorrentes e algoritmos, então não sei se o problema é apenas o fato de gente demais usar a RealPage, nem o que acontece se os aluguéis tiverem subido mesmo em imóveis próximos que não usam a RealPage. As casas que aluguei eram todas de pessoas físicas que tinham mais 1 ou 2 imóveis e usavam só Zillow ou Craigslist, então não tenho certeza se isso é fixação de preços. Dito isso, eu também defino o preço dos meus imóveis para aluguel com base nos aluguéis de apartamentos próximos de metragem parecida. Se eles sobem, meu aluguel também sobe, e acho que a maioria dos locadores faz o mesmo. Então isso seria uma espécie de conluio acidental do mercado? No fim, acho que depende das comunicações internas e do que foi vendido aos locadores
O fato de não haver vacância não justifica totalmente os preços. Para muita gente, moradia passa a ter prioridade até sobre alimentos
A propriedade de imóveis para aluguel, assim como a riqueza, segue uma distribuição em lei de potência: um número muito pequeno de pessoas possui muitos imóveis. Ou seja, mesmo que o locador médio não use o software, o imóvel médio pode pertencer a um locador que usa. O motivo pelo qual conluios costumam ser difíceis de sustentar é que há vantagem em rompê-los, mas esse software parece conseguir prejudicar quem se desvia do preço recomendado. Com isso, o custo de manter o conluio é repassado aos participantes, que precisam aceitar unidades vagas por mais tempo do que aceitariam de outra forma. Mesmo sem conluio explícito e mesmo que a maioria não participe, pode surgir, na prática, um conluio tácito ou efeitos de conluio. Vejo isso como uma das questões mais importantes da nossa época. Uma economia próxima de um esquema Ponzi precisa extrair rendas monopolistas, e isso está esmagando a classe média e as gerações mais jovens. Quando visitei o centro de SF algum tempo atrás, parecia uma cidade fantasma, e muitos negócios que sobreviveram à Covid pareciam estar sendo expulsos pelos aluguéis altos. O conluio em aluguéis já parece ter causado danos maiores do que uma pandemia global
Do ponto de vista da RealPage, isso é fixação de preços. Essa é a intenção declarada deles. Não tenho certeza se os locadores que usaram isso também deveriam ser processados, mas está claro que a RealPage violou a lei aqui. A verdadeira pergunta é: “a RealPage cobra dos locadores pelo serviço?”
Definir o aluguel olhando o preço de apartamentos próximos de metragem parecida é, na prática, o mesmo que a RealPage faz. Ela apenas automatiza o cálculo de “quanto apartamentos próximos de tamanho parecido estão cobrando” e provavelmente também adiciona prêmios por fatores como unidade de canto ou janelas voltadas para o sul
Por outro lado, seria totalmente diferente se um cartel do qual participasse uma parcela significativa dos locadores da sua cidade 1) compartilhasse informações não públicas, como ocupação atual, condições e prazos dos contratos vigentes, 2) definisse preços como um único grupo e 3) impusesse cumprimento das metas de preço. Isso é qualitativamente diferente da situação que você descreveu
Precificação algorítmica que aprende a conspirar tacitamente é um tema quente de pesquisa em ciência da computação e economia.
Por exemplo, quando se treina um algoritmo simples de aprendizado online para ajustar preços, às vezes ele aprende a manter preços altos ou a se revezar na conquista de clientes, em vez de simplesmente competir. Também há algumas evidências empíricas em plataformas como a Amazon, onde muitos pequenos vendedores usam bots de preço. Mas este caso parece mais próximo de um híbrido. Além do software, uma grande parte da denúncia são e-mails e documentos desfavoráveis que parecem mostrar a RealPage orientando locadores a evitar reduções de aluguel ou concessões. Ao mesmo tempo, havia também o componente algorítmico, e os clientes gostavam dele: “sempre gostei do produto porque é um algoritmo que sugere aluguéis e prazos usando dados exclusivos de outros assinantes. Isso é fixação de preços clássica...”
Por isso, sem algum mecanismo de coerção ao estilo de cartel, isso inevitavelmente tende a desmoronar de forma natural no longo prazo. Mas a denúncia menciona “conformidade”, e essa parte pode ser exatamente esse mecanismo
O Departamento de Justiça está reagindo de forma fraca demais a crimes corporativos aqui. Isso é uma violação intencional do Sherman Act.
O Sherman Act prevê punições criminais, mas o Departamento de Justiça entrou apenas com uma ação civil. O que a denúncia pede são apenas uma liminar e custas. Não há devolução de ganhos ilícitos, não há desmembramento dos grandes locadores, não há fechamento da RealPage. É um tema que deveria ser amplamente divulgado em época de eleição. Os aluguéis estão subindo por causa de conluio
Ótimo. A RealPage tem dois elementos novos do ponto de vista anticompetitivo.
Primeiro, ela usa as informações de um cliente para definir o preço de outro cliente. Ao atingir certa participação de mercado, isso permite, na prática, definir preços. Segundo, se todos usam o mesmo software que produz o mesmo resultado, mesmo que não haja pessoas realmente reunidas em uma sala escura cheia de fumaça de charuto conspirando, o efeito é de conluio. Todos os aspectos da vida estão sendo financeirizados enquanto empresas tentam extrair de nós até o último dólar. A compra em massa de clínicas veterinárias por fundos de private equity é outro exemplo disso. Se você já se perguntou por que os custos veterinários ficaram tão caros, provavelmente é por isso. De qualquer forma, espremer as pessoas até o limite via aluguel, elevando o aluguel de todos com a anuência do Estado, é violência estatal. Isso porque usa a essencialidade da moradia para coagir dinheiro. As pessoas raramente veem isso como violência, mas, assim como a repressão a protestos é violência estatal, isso também é violência
Há citações na petição
“Sempre gostei deste produto porque é um algoritmo que sugere aluguéis e prazos usando dados proprietários de outros assinantes. Isso é a típica fixação de preços...”
O vice-presidente de Revenue Management Advisory Services da RealPage disse que “há um bem maior em todos terem sucesso do que em competirem entre si e puxarem todo o setor para baixo”. A direção também é explícita. Reconhece que quer que os locadores “evitem uma corrida para o fundo em mercados em queda” e que, às vezes, o objetivo é que o software “force todas as oportunidades de aumentar preços”.
Moradia é essencial para se ter uma vida decente. Não deveria ser um motor para encher ainda mais os bolsos de quem já é rico.
Ser mais eficiente significa oferecer um produto por menos que o concorrente, e isso é bom para o mercado. Esse tipo de conluio destrói completamente isso e sufoca a inovação do mercado. Como as incorporadoras imobiliárias se sentiriam se construtoras ou subcontratadas tivessem um produto semelhante para definir o preço do próprio trabalho? Ou que empresa gostaria que os funcionários se juntassem para definir o preço do próprio trabalho? Soa familiar de algum lugar, mas provavelmente não seria algo bem-vindo para a maioria das empresas.
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Como pequeno locador, não existe algo como custo marginal para definir o aluguel. O que se usa para precificar é apenas o preço atual de mercado
Basta abrir o Zillow ou o Craigslist e procurar imóveis semelhantes com características parecidas. Leva uns 5 minutos para descobrir um preço de mercado competitivo. A RealPage pode até deter 80% desse mercado de software, mas tem apenas 12.000 clientes, e há mais de 5,2 milhões de imóveis multifamiliares nos EUA. Ela se aproxima de um monopólio apenas no sentido de oferecer um produto muito de nicho. Por isso, a implicação do Departamento de Justiça de que a RealPage influencia significativamente os preços de mercado por meio de conluio amplo é duvidosa. Além disso, moradia é um mercado, e ninguém “compete por mérito”. O estoque é limitado e sai por ordem de chegada. A RealPage anunciar que consegue o melhor preço para seus clientes não é muito diferente de uma conta da Schwab avisar que você não deveria vender ações da MSFT por US$ 50. Pode ser difícil para o Departamento de Justiça realmente provar que os locadores seguiram os preços recomendados arcando com prejuízo próprio para manter os preços elevados. É bom ver um possível cartel ser desfeito, e é um software que eu jamais usaria, mas eu não prenderia a respiração esperando que isso mude de repente o mercado de aluguel. O estoque continua fundamentalmente limitado e, a menos que o Departamento de Justiça proíba toda pesquisa de mercado, o preço de mercado continua sendo o preço de mercado.
Em um mercado justo, locadores com unidades vagas querem ocupá-las. Seus custos fixos são altos e eles não podem simplesmente deixar esse dinheiro parado. Se for difícil encontrar inquilinos, eles olharão para o mercado e reduzirão o preço, oferecerão melhores comodidades ou farão o que quiserem para atrair clientes. A tensão entre oferta e demanda cria o equilíbrio de mercado. A RealPage diz a seus clientes que, se todos juntos definirem preços acima do equilíbrio de mercado e resistirem por muito mais tempo do que gostariam em um mercado livre, a simples inelasticidade da demanda por moradia — o fato de que todo mundo precisa de uma casa — acabará obrigando os clientes a aceitar preços mais altos para manter a própria vida, e os locadores lucrarão no longo prazo. Ou seja, usa os dados e o comportamento dos clientes em conjunto para manipular um mercado justo e transformá-lo em um mercado extremamente injusto, que não se ajusta corretamente às forças de mercado.
“A Greystar é a maior administradora de apartamentos dos EUA, gerenciando mais de 726.826 unidades/leitos...” - https://en.wikipedia.org/wiki/Greystar
Isso é um único cliente. E, de fato, é cliente: https://www.realpage.com/case-studies/greystar-optimizes-sub...
Em um cenário extremo, dá para imaginar que todo mundo use software de precificação, que os 80% da RealPage correspondam a 80% de todas as moradias e que esses 12.000 clientes sejam donos de 4,2 milhões de imóveis multifamiliares. Além disso, o que importa não é o número de imóveis multifamiliares, mas o número de unidades. Possuir um duplex e possuir, por exemplo, como único dono, um grande condomínio de apartamentos com 500 unidades não confere o mesmo poder sobre o mercado local de aluguel.
Deveriam aprender com o método do FBI. Manter o software aberto como um honeypot, levar os usuários até o fim em processos judiciais e usar essa receita para financiar operações antitruste adicionais
Caso contrário, o mesmo software voltará à vida, desta vez sem nem haver uma empresa para processar.